2010-12-24
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人民調解委員會即將參與化解小區物業矛盾。昨天下午，市十三屆人大常委會第23次會議通過《上海市住宅物業管理規定》，法規透露出的一種新思路是：憑借程序規范應對物業緊急維修的“兩難處境”，引導居民和業主自治化解小區物業糾紛。表決通過后的規定將自2011年4月1日起施行。 |
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自治管理化解物業糾紛
小區里發生糾紛，引導自治管理化解糾紛，不可或缺�！凹磳嵤┑摹吨腥A人民共和國人民調解法》規定居（村）民委員會都要成立人民調解委員會，在物管法規的制定過程中，讓人民調解委員會參與調解物業糾紛，成為一種立法呼聲。”市人大常委會法工委主任丁偉說，這一呼聲在新物管法規第31條中明確表述為：“居民委員會、村民委員會設立的人民調解委員會，可以依法調解本地區業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。”
引導“自治”的立法思路也體現在“欠繳物業服務費的救濟機制”上。新法規第45條規定：業主應當根據物業服務合同約定，按時交納物業服務費；業主逾期不交納物業服務費，業主委員會應當督促交納；物業服務企業可依法向法院起訴。
維修資金有“分水嶺”
“小區物業發生緊急情況的維修，既關系到全體業主的居住安全，也關系到維修資金的使用規范；既要保障緊急維修，又要保障資金安全�！倍フf，面對“兩難處境”，法規第66條第二款明確：緊急維修需要動用住宅專項維修資金，在業主大會成立前，物業服務企業應持有關材料，報區、縣房屋行政管理部門審核同意，并經具有相應資質的中介機構審價后，在專項維修資金中直接列支；業主大會成立后，物業服務企業應持有關材料，向業委會提出列支住宅專項維修資金，由業委會審核同意，報區、縣房屋行政管理部門備案，并經具有相應資質的中介結構審價后，在專項維修資金中列支。
依照這一規定，業主大會成立與否，成為急用維修資金走不同程序的“分水嶺”。不過，當緊急情況已經發生，物業服務企業或業委會卻未能依法實施維修和更新、改造，區、縣房屋行政管理部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。