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物業維修資金“降價”了按上年建筑安裝成本7%收使用程序也簡化了
2010-11-29 |
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物業維修資金被形象的比喻為房屋“養老金”，可是長春很多百姓一直都不知道怎樣花這筆錢。針對本報讀者反映的由于物業維修資金使用程序復雜等多方面原因造成使用難的問題，本報曾做過《使用物業維修資金咋這么難》的系列報道。 今年10月29日，“新法”適時出臺，經長春市政府第32次常務會議通過，《長春市物業專項維修資金管理辦法》自2011年1月1日起施行。昨日，長春市房地局召開新聞發布會，對于百姓關注的焦點問題以及“新法”變化等進行解讀。 啥時用？ 焦點問題：物業維修資金到底是咋回事，一些百姓并不是很清楚。而且，維修資金的使用應當控制在什么范圍，經常會出現物業服務企業、相關維修責任單位與業主理解相悖的情況，這也是維修資金“花”不出去的障礙之一。 “新法”解讀：物業維修資金是用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后維修和更新、改造的專項資金，是房屋的“養老金”。 《辦法》對使用范圍進行了修改、明確，把共用部位、共用設施設備的范圍調整為“根據法律、法規和房屋買賣合同約定”，把應當由相關行業部門依法承擔的相關管線的維修責任從使用范圍中剝離出來。其中，對于“房屋買賣合同約定”這一規定是一個創新。 同時，《辦法》把維修范圍從“共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修”調整為“維修”，這就擴大了維修范圍，降低了資金使用的門檻。 誰來管？ 焦點問題：有人曾質疑過維修資金由誰保管，認為業主交的錢就應該由業主管，而且，國家兩部委聯合發布的《住宅專項維修資金管理辦法》也認同這部分人的觀點。另外，這么大一筆錢怎么增值運營一直受到社會各界關注。 “新法”解讀：為了確保這筆資金的安全性和有效管理，應由政府部門設立的專門機構管理。《辦法》規定，市房地產主管部門可以委托下設的市維修資金管理機構負責維修資金的交存、使用和管理的日常工作。 市房地產主管部門委托本市商業銀行，作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立商品房屋維修資金專戶、已售公有住房維修資金專戶。 開立商品房屋維修資金專戶，以物業管理區域為單位設賬，按戶門號設分戶賬。未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按戶門號設分戶賬。開立已售公有住房維修資金專戶，以售房單位為單位設賬，按幢設分賬；其中，業主交存的維修資金，按戶門號設分戶賬。 維修資金數額巨大，又不能閑置浪費。因此《辦法》規定，在保證維修資金正常使用的前提下，市房地產主管部門可以按照國家有關規定將維修資金用于購買國債。利用業主交存的維修資金購買國債的，應當經業主大會同意；未成立業主大會的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。 交多少？ 焦點問題：維修資金的交存標準以前是按照購房款的2.5%收取的，而買地段好、樓層好的房子交的維修資金也高，但是這些卻跟維修房子的成本沒啥大關系，所以不少人認為以前的標準顯失公平。 “新法”解讀：以往商品房維修資金的交存標準是“購房款的2.5%”，《辦法》調整為“每平方米建筑面積交存維修資金的數額為本市上一年度公布的物業建筑安裝工程每平方米造價的7%”。這樣，將消除地段、戶型等因素對交存的影響，有效保障維修資金交存公平。 怎么交？ 房地產開發企業先代交資金 焦點問題：維修資金以前是由買房者自己交，現在交存額度降低了，交存方式上有沒有變化？ “新法”解讀： 《辦法》通過更為合理的制度設計來強化維修資金的統一有效歸集，創新了新的交存模式。即取消了“購房人辦理房屋產權時交存維修資金”的舊做法，確定了“房地產開發企業先代交，然后由其向購房人收取”的新模式，即：房地產開發企業在辦理商品房預售許可或者房屋所有權初始登記時，應當按照規定的交存標準，為房屋買受人代交首期維修資金，并存入商品房屋維修資金專戶。 怎么用？ “新法”簡化了使用程序 焦點問題：一部分業主認為，維修資金使用“難”在于使用程序的繁瑣。 “新法”解讀： 維修資金在物業共用部位、共用設施設備保修期滿后需要維修和更新、改造時，方可啟動使用。“新法”簡化了使用程序，“新法”中使用程序分為向主管部門申請；主管部門現場勘查；業主表決；主管部門核實劃轉資金四個步驟。具體為：申請人組織制定維修資金使用方案，向主管部門申請；市房地產主管部門收到申請后，在七個工作日內審查維修資金使用方案并組織現場勘查；申請人應當將維修資金使用方案在物業管理區域內適當位置公示七日，業主對使用方案進行表決；市房地產主管部門核實同意相關業主會議決議后，按規定劃款。 個人原因造成損壞個人負責 焦點問題：哪些維修費用不得占用維修資金？ “新法”解讀：下列維修費用不得從維修資金中列支： （一）依法應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的日常維修和養護費用；（二）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；（三）依法應當由經營單位承擔的供水、排水、供電、燃氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；（四）應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；（五）外檐、屋面等部位有合同約定單獨為業主使用，應當由業主自行承擔的維修費用。 房屋轉讓時維修資金也要過戶 焦點問題：買賣房屋時，維修資金怎么過戶困擾不少業主。 “新法”解讀：房屋轉讓時，交易雙方對維修資金有約定的，從其約定；沒有約定的，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權直接過戶給買受人。業主在辦理房屋轉讓時，應到維修資金管理機構辦理維修資金的過戶更名手續，對已辦理房屋轉讓而維修資金沒有辦理過戶的，可以持維修資金交存憑證和房屋所有權證補辦過戶手續。 房屋滅失時，房屋分戶賬中結余的維修資金返還業主；公有住房售房單位交存的維修資金賬面余額返還公有住房售房單位；公有住房售房單位主體消失的，按照公有住房售房單位財務隸屬關系，上繳同級國庫。 算一算 實惠顯而易見 焦點問題：按照新的維修資金交存標準，維修資金到底是“漲”了還是“降”了，這是老百姓最關心的問題之一。 “新法”解讀：目前確定的首期維修資金的交存額低于長春市過去的標準，低于國內大多數城市的標準。 以面積為100平方米的多層商品住宅和商業營業用房為例，如果是按照原交存標準，業主所需交存的維修資金分別為12300元（商品住宅均價4920元/平方米×100平方米×2.5%）、18160元（商業營業用房均價7264元/平方米×100平方米×2.5%）。而如果按照新出臺的交存標準，則為建安成本1232元/平方米×100平方米×7%=8624元，相比于以前分別少交了3676元、9536元。 看一看 電梯壞了政府直接決定修 焦點問題：電梯壞了，按照以前的“辦法”，需要“雙2/3”原則進行表決才可使用，這樣會嚴重影響高層業主的生活，像這種情況“新法”如何解決？ “新法”解讀：維修資金不僅涉及物業的常規維修，而且還涉及到應急維修問題。例如：屋面防水工程、高層電梯維修，這些情況對不同樓層的業主影響差別很大，要想征集2/3以上業主簽字同意基本上是不可能的。因此，類似的問題就不能單純地依賴業主的自治而履行常規的使用程序，需要特事特辦、簡化程序、通過政府決策以保障社會公共安全和利益。因此，《辦法》增設了應急機制，即物業共用部位、共用設施設備危及生命財產安全和嚴重影響業主正常生活，需要立即進行維修和更新、改造的，啟動應急程序，直接由政府決定使用維修資金，而不需要按“雙2/3”原則進行表決。 《辦法》規定了五種緊急情況可啟動應急程序：一是屋面防水損壞造成大面積滲漏的；二是電梯出現故障危及人身安全，特種設備管理部門要求對電梯維修和更新、改造的；三是下水管道嚴重堵塞，影響業主正常生活的；四是樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；五是消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修和更新、改造的。 管一管 為業主提供查詢服務 焦點問題：業主交存維修資金后，怎么了解與資金有關的賬目情況，不少業主一直想要“清清楚楚”。 “新法”解讀：為增強業主對維修資金的知情權，《辦法》要求主管部門定期公布維修資金賬目情況。同時，建立維修資金查詢制度，為廣大業主提供查詢服務。 業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以向市房地產主管部門申請復核。市房地產主管部門自收到申請之日起五個工作日內給予書面答復。 市房地產主管部門建立維修資金查詢制度，接受交存維修資金的業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。 |
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