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物業(yè)管理太差可否不交費(fèi)？
2010-11-24 |
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業(yè)主不可故意找茬拒交物業(yè)管理費(fèi)，但若物業(yè)公司管理實(shí)在太差，甚至沒有資質(zhì)，業(yè)主是否可以不交費(fèi)？昨日是全市法院系統(tǒng)“直通車”接訪日，市中級(jí)人民法院黨組成員、執(zhí)行局局長(zhǎng)胡志光，以及各區(qū)法院負(fù)責(zé)人登上“直通車”，接訪了海景花園業(yè)主與物業(yè)管理公司糾紛等關(guān)系民生、群眾關(guān)注的訴訟和執(zhí)行案件。 物業(yè)公司合法性受質(zhì)疑 隨著業(yè)主法律意識(shí)不斷提高，物業(yè)收費(fèi)等引發(fā)的糾紛案件也逐漸上升。福田區(qū)海景花園業(yè)主與安佳信物業(yè)公司之間的糾紛，具有一定代表性。市中級(jí)人民法院將該案件納入“直通車”接訪。 海景花園是一處軍產(chǎn)房，小區(qū)業(yè)主與管理公司之間的糾紛由來已久。入住10年，業(yè)主委員會(huì)遲遲未建立，業(yè)主胡女士將原因歸結(jié)為受到物業(yè)公司層層阻撓。她舉例說：“每次業(yè)主開會(huì)都會(huì)有人來干擾，一次還被抓住扭送派出所。物業(yè)公司甚至貼出公告，禁止業(yè)主‘串聯(lián)’，去鄰居家串門都會(huì)有保安出面阻攔，說是不讓騷擾別人，實(shí)際上是怕大家簽名成立業(yè)委會(huì)。” “而且物業(yè)公司非常不稱職。”胡女士拿出不少證據(jù)，比如樓下商鋪存在嚴(yán)重消防安全隱患，她家門上曾多次被潑上污穢物，甚至保安及清潔兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，該公司也全部外包。同是該小區(qū)業(yè)主的張律師表示，這本身就是違法行為。 而最核心的問題是，業(yè)主們懷疑物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理不合法性。她還稱，物業(yè)公司曾提交法庭的證據(jù)顯示，經(jīng)批準(zhǔn)獲得收小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)資格的單位是廣州軍區(qū)紅樹林管理處，但實(shí)際收費(fèi)的卻是安佳信物業(yè)公司，且收費(fèi)后沒有正規(guī)發(fā)票，收據(jù)上的印章也不規(guī)范，方的、園的、三角形的章都有。 “前幾年物業(yè)公司沒有資質(zhì)，現(xiàn)在的資質(zhì)也不符合管理高層住宅，而且服務(wù)質(zhì)量如此，業(yè)主作為弱勢(shì)群體，只能采用不交管理費(fèi)的形式來抗議。”胡女士說，從2006年9月開始，部分業(yè)主開始拒絕繳納管理費(fèi)。隨后，安佳信物業(yè)公司將業(yè)主告上法庭。法院一審判業(yè)主支付水費(fèi)及垃圾處理費(fèi)等費(fèi)用，駁回物業(yè)公司要求業(yè)主支付管理費(fèi)、房屋本體維修基金的請(qǐng)求。二審改判，要求業(yè)主支付上述費(fèi)用。 管理費(fèi)可減交水電等費(fèi)用不可少 二審判決后，胡女士向物業(yè)公司繳納了相關(guān)費(fèi)用，但對(duì)判決不服，日前向市中級(jí)人民法院提請(qǐng)申訴。 在詳細(xì)了解案情并查看胡女士提供的相關(guān)證據(jù)后，市中級(jí)人民法院民五庭庭長(zhǎng)賴秋珊表示，物業(yè)糾紛的案件越來越多，但就什么情況該交管理費(fèi)，什么情況可以打折或者不交，法律尚沒有明確規(guī)定，繳費(fèi)義務(wù)和管理義務(wù)是否可以并在一個(gè)關(guān)系處理，目前理論和實(shí)踐中也還有爭(zhēng)議。 在審理該類案件時(shí)，存在一些業(yè)主抓住物業(yè)公司一點(diǎn)瑕疵，就拒交物業(yè)管理費(fèi)等情況，導(dǎo)致物業(yè)公司收費(fèi)困難，無法正常運(yùn)作的情況，法院通常會(huì)主張，繳費(fèi)義務(wù)與物管公司的管理義務(wù)要分開兩個(gè)關(guān)系處理。但如果物業(yè)公司確實(shí)沒有資質(zhì)，確有違規(guī)違法行為，“管理”和“收費(fèi)”還是不能完全分開考慮。她說：“若物業(yè)公司存在上述情況，可以視為業(yè)主要求減交有正當(dāng)理由，但水電費(fèi)、垃圾處理費(fèi)等基本費(fèi)用要交。” “法院將對(duì)此案進(jìn)行復(fù)查，若你們反映的情況屬實(shí)，法院會(huì)根據(jù)實(shí)際情況，公平公正判決。”賴秋珊說。 她還表示，要徹底解決小區(qū)的矛盾糾紛，就要盡快成立業(yè)主委員會(huì)，法院會(huì)協(xié)調(diào)相關(guān)部門，幫助小區(qū)盡早成立業(yè)主委員會(huì)。 我市將完善物業(yè)管理相關(guān)條例 胡志光表示，我市法院對(duì)關(guān)系民生的物業(yè)糾紛問題高度重視，市里正牽頭完善我市物業(yè)管理相關(guān)條例，相信今后處理該類案件的法律依據(jù)會(huì)更充分。他要求對(duì)該案件進(jìn)行復(fù)查，并表示法院將向市、區(qū)有關(guān)部門及香蜜湖街道發(fā)一份司法建議，幫助小區(qū)盡快成立業(yè)主委員會(huì)。 同時(shí)參加接訪的市人大代表王志棟也表示，全市人大代表郵箱均通過市人大網(wǎng)站公布，業(yè)主或其他市民有類似問題，均可向人大代表發(fā)送郵件。 各區(qū)人民法院負(fù)責(zé)人昨日上午也登上“直通車”，共接訪11批群眾，涉及合同糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議、工傷賠款、申請(qǐng)執(zhí)行等內(nèi)容。 |
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