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房地產尋找轉型契機
2010-11-15 |
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房地產尋找轉型契機 陰雪 作為一頭牽著民生、一頭連著經濟的特殊產業，房地產自市場化以來，調控政策就一直伴隨左右。高峰時，打壓政策令其一蹶不振；低谷時，刺激政策使其高歌猛進。 尤其是2010年以來，由于房價的過快上漲和投資需求的空前密集，已經出現泡沫跡象的房地產業引致了一輪又一輪的宏觀調控。政策力度越發猛烈，有專家開始呼吁：“繼續對房地產業進行調控可能將造成實體經濟的青黃不接。” 又是一輪“調與不調”的博弈，房地產業就是在這樣的調控兩難選擇中搖曳前行。 兩難中的抉擇 “盡管房地產市場中的投機、哄抬和炒作是存在的，但房價上漲歸根到底是供不應求造成的。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，供求關系處于緊張狀態的狀況不是今年才出現的，“過去五年一直都是這樣”。 以今年為例，1~9月份，全國住宅銷售面積為5.67億平方米，而同期的竣工面積卻只有3.68億平方米。“由此可以看出，供應量與需求量之間相差近2億平方米。”顧云昌分析。 于是，供不應求導致房價上漲，甚至部分城市2009年房價同比2008年的真實上漲幅度超過了50%。由房價上漲過快導致的一系列經濟問題逐漸升級，最終演變成民生問題、社會問題。 “9月29日出臺的‘國五條’，就是在八九月份部分城市樓市成交回暖，房價再次出現反彈趨勢的背景下推出的。”顧云昌認為，在住房供不應求的狀態下，調控必須從加大供應和減少需求兩個角度出發。“采用金融手段鼓勵自住遏制投資，加大土地和保障房的供應，是此次‘國五條’的顯著特點。” 全面“限貸”以及全國十余個城市“限購”，使得部分城市的成交量隨后出現了明顯的下降。“限貸、限購等‘國五條’政策使得房地產商的資金鏈越來越緊張，肯定會導致四季度尤其是12月的房地產投資加速下滑。”中國人民大學經濟學院副院長劉元春表示。 “下半年的生產資料和人力成本上升壓力不容樂觀，生產企業利潤持續下降，實體經濟的生存環境在惡化，產業結構轉型的動力不夠。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，在這樣的情況下不宜對房地產行業繼續加壓，以免造成實體經濟的青黃不接。 聶梅生進而認為，只有在新興產業真正產生效益，吸引就業以后，房地產在國民經濟中的權重不再有20%甚至30%以上那么高了，對房地產繼續加壓才不會造成產業轉型的“青黃不接”。 “這里面就存在一個短期經濟下滑和未來資產價格的進一步上漲之間的利弊權衡。”劉元春分析認為，在流動性沒有收緊、房地產供應量沒有增加的情況下，貿然放松房地產調控政策必然會導致資產價格的進一步上漲，使得房地產行業的泡沫化更加嚴重，甚至還會給整體經濟帶來系統性風險。 矛盾抉擇之中，犧牲經濟短期上漲的部分動力以換取長期的平穩發展顯然更為重要。 “十二五”的轉型契機 “從中期來看，如果未來對于流動性的控制、房地產制度建設的完善、低端房地產的供給加大，這三方面能夠做得比較好，才能為緊縮的房地產政策緩慢退出創造條件，否則將會帶來市場反彈等更為嚴重的問題。”劉元春表示，這三方面考驗著政府的調控能力，也考驗著地方政府對于中央政府調控政策的配合力和執行力。 聶梅生則提出，不要期望房地產政策的全部退出，“‘十二五’規劃提出加強和改善房地產業的宏觀調控，這說明對于這個行業來說，宏觀調控將成為常態。” 的確，從2011年開始，我國將邁入“十二五”的新時期。調控成為常態的同時，產業轉型和產業中的企業轉型也成為必然。 “現在整個國家都在考慮產業結構轉型的問題，房地產企業更應該認真考慮‘十二五’期間如何轉型，應該符合整個產業結構轉型的趨勢，成為拉動整個中國經濟轉型的動力。”聶梅生提示，未來保障房在房地產業中所占的比重將是很大的，“對于開發商來說，保障房并非無利可圖，而保障房的建設也急需資金，希望吸引社會投資，因此房地產企業應積極進入保障性住房的開發建設。” 對此，顧云昌表示贊同。“目前我國的房地產供應結構存在著嚴重的問題，就是只有高價房而沒有中低價位的住房供應。”因此，顧云昌認為，供應結構的大力度調整將成為大勢所趨。“保障房的開發建設同樣需要資金的投入，同時由于建設數量的大幅增加，所需的投資量也并非小數目，同樣能夠令房地產業繼續成為拉動中國經濟向前發展的強大動力。因此，房地產企業顯然應該抓住房地產供應結構調整的這一機會。” 除此之外，“十二五”規劃還十分注重增長方式的轉變。“對于房地產行業來說，增長方式的轉變就意味著綠色、節能建筑將成為未來行業的發展趨勢。”聶梅生表示。 顧云昌也認為，綠色、低碳、環保是開發商未來生產產品的轉型方向。“其實，綠色節能不僅是新建筑的發展方向，對已有建筑進行節能改造，也將是很大的一塊市場，要知道我們的既有住宅目前大約有180億平方米。” 國民經濟總是存在著冷熱的變化，房地產業身處其中也必然存在著波動，也就導致了宏觀調控的如影隨形。“總體來說，‘十二五’期間，房地產企業應及時調整自身定位，不斷提高產品品質；同時也希望政策制定者不斷提高調控水平，對行業及經濟形勢有更為準確的預見和判斷。”顧云昌總結說。 |
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