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法院如何應對物業糾紛
2010-11-3 |
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實現法律效果和社會效果的有機統一，是當前民事審判工作尤其是民生案件審判工作的重要目標，司法裁決得到人民群眾的廣泛認同和自覺履行是案結事了的應有之義。 黃浦法院的法官在審理物業服務糾紛案件中深刻感受到，不化解當事人之間的對抗情緒，不了解糾紛發生的根源所在，不幫助他們找出解決問題的有效方法，案結事了只能是一句空談。因此，他們開拓思路，創新工作機制，不斷探索妥善化解物業服務合同糾紛的新方法。 物業糾紛訴前委托人民調解 2007年，黃浦法院審結物業糾紛案件616件，適用普通程序49件，簡易程序567件；2008年審結181件，適用普通程序10件，簡易程序171件；2009年審結593件，適用普通程序19件，簡易程序574件；今年上半年審結383件，適用普通程序8件，簡易程序375件。 鑒于物業糾紛案件絕大多數為批量群體性物業費糾紛，適用簡易程序審結的較多，黃浦法院自2008年起將140件業主欠費糾紛納入訴前委托人民調解程序，104件案件一次調解成功并當場履行完畢。2009年，黃浦法院進一步擴大物業糾紛訴前調解的范圍，共有559件物業糾紛進入訴前委托人民調解程序，調解撤訴案件達503件，調撤率達到89.98%.今年上半年，法院將受理的全部353件物業糾紛案件納入訴前調解，調解撤訴案件達333件，調撤率達到94.33%. 黃浦法院副院長金民珍在接受記者采訪時說，訴前調解能夠快速化解矛盾，提高審判效率，實現法律效果和社會效果的統一；同時，又有利于及時發現問題，避免矛盾激化。 多管齊下調處物業糾紛 物業糾紛發生后，訴訟并不是解決問題的最佳途徑。物業公司單純用訴訟方式解決欠費問題易激化與業主的矛盾。針對物業糾紛牽涉面廣、涉及民生和容易引發群體性訴訟的特點，黃浦法院借助多方力量，加強調解工作，多管齊下調處物業糾紛。 他們積極探索借助社區力量化解物業糾紛，逐步將物業糾紛納入巡回審判范圍。法官借助力量，加強與居委會、街道、房管部門的合作，主動到案件現場，上門調解，就地辦案，邀請上述組織和對糾紛情況比較熟悉的居民多方共同參與調解，幫助做好當事人的思想工作，了解案發原因，查明事實，第一時間從源頭化解矛盾。針對因居民不滿意物業公司服務質量等情況而引發的糾紛，及時向物業公司反饋情況，并通過司法建議督促物業公司糾正不足之處，做好調解的基礎工作。對有些并非由于物業公司過錯而導致的糾紛，耐心向居民解釋相關法律規定，消除誤解，從根本上化解矛盾。 此外，他們還積極推進物業糾紛訴前調解、速裁與專業化審判相協調的糾紛解決機制，特別是完善物業糾紛訴前調解程序，加強訴前調解程序的告知工作，通過訴調對接中心的有效運作完善調解與訴訟的銜接，以案件分流提高物業糾紛審判效率。 加強法治宣傳 加大溝通力度 黃浦法院加強對業主委員會成員進行物權法等相關法律法規及規章的宣傳，使其不斷提高自己的業務能力，依法行使職權：業委會在履行職責的過程中，對于不明確的職責內容和范圍，包括業主大會和業主委員會職責分工不明確的，應當主動向房地產主管部門或街道辦事處等行政主管部門予以咨詢；業委會應當加強對物業服務企業的監督和管理，在簽訂物業服務合同時要加強保護業主的利益，細化物業服務的質量標準以及違約責任，對車輛管理、停車費使用、保安職責等目前廣受爭議的條款實行“特事特約”，以免日后引起不必要的糾紛。 另外，法院加強與物業公司的溝通力度，做好息訴工作。在批量審理的業主欠費案件中，針對多數業主對物業公司服務質量不滿意卻無法舉證的情況，黃浦法院一方面通過居委會等基層組織了解實情、提出整改意見，另一方面也加強了對物業公司的化解力度和釋明工作，一些物業公司聽取意見后主動減免了部分物業費，或者與業主達成和解后主動撤回了起訴，有效地避免群體性矛盾的激化。 法院還加大對業主依法使用物業、遵守業主公約、履行繳費義務的宣傳教育力度，通過立案前、審理中、宣判時、判決后的釋法工作，切實提高業主的法治意識，使其進一步提升自治意識，明確物業服務企業在保養、維修、保安、清潔等方面的義務和職責，避免拒不繳費的不當抗辯行為，對物業服務企業的不當行為和其他業主的不當行為，要通過合法途徑維護好自身的合法權益。
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