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北京社科院預測明年房價真正下降
2009-4-1 |
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2010年，北京大量保障性住房將上市，這對價格過高的商品房銷售將起到釜底抽薪的作用，“屆時房價會真正下降”。昨天，北京市社科院社會學研究所副所長戴建中表示，目前北京的房價還處于增幅縮小階段，真實的房價其實仍在上漲。
昨天，北京市社科院發布《北京社會發展報告》、《北京文化發展報告》、《北京公共服務發展報告》、《北京城鄉發展報告》四本藍皮書，社科院對流動人口、住房等問題進行了專項研究。
現狀 房價漲幅縮小銷量整體下降
去年1到9月的數據顯示，全市商品房銷售面積同比下降49.7%，其中住宅銷售面積下降55.8%。9月份限價房集中入市后，某種程度上拉動了住宅銷售量上升，但未根本改變商品住宅銷售量的整體下降。“截止到今年1月，數據顯示北京房價仍是同比上升，只是漲幅在縮小。”戴建中表示，房價的堅挺使得不少市民放棄入市，直接導致銷量下降。
北京住房閑置超千萬平方米
房價已超居民承受能力
世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。我國專家通常采用的房價與家庭年收入比合理標準是3∶1-6∶1。
2007年北京市城鎮戶均年可支配收入為65967元。當年底平均房價是每平方米15162元，按照戶均100平米計算，則房價與收入之比為23∶1，遠遠高于3∶1-6∶1的標準，也高于國內其他大中型城市。
住房閑置率已超三成
由于房價過高，有購買能力的有效需求遠低于供給，已造成現在北京市住房閑置約1044.1萬平方米，閑置率達34.04%。
藍皮書還指出，導致房價高的原因是多方面的，如政府部門、企業集團購房造成的需求剛性；配套設施建設和拆遷成本較高；投機炒作也大行其道，一些開發商炒地皮、炒概念，囤積居奇，造成房屋售罄的假象；外地投機者在北京置地買房等。
趨勢 保障房明年井噴房價將真降
戴建中認為，到2009年底北京可以竣工200萬平方米、配售5萬套保障房；到2010年以后，大量保障性住房將上市，屆時會對房地產市場價格產生較大影響。戴建中認為到那時才會出現真正的降價。
戴建中認為，北京商品房價格由漲轉落將是市場規律加政府調控的必然結果，不是任何個人或利益集團所能操控的。而房價回落到市場認可的水平，將使房地產市場真正良性運轉，社會獲得三贏的局面：居民根據自己的經濟條件改善了居住狀況、房地產商得到了略高于市場平均利潤率的收益、政府增加稅收。
探因 地價降低新區土地供應加大
目前地價已降了不少。藍皮書指出，適當降低土地出讓金對于抑制過高的房價很必要。因為土地購置費用在房地產開發投資中所占份額較大，約為35%左右。降低土地出讓金是政府讓利于民的重要舉措，有利于房地產業擺脫困境。
北京中心城房地產開發調控的分析與對策研究指出，城市發展新區土地供應力度在加大，從成交土地總量的區域分布看，城市發展新區，包括房山區、通州區、順義區、昌平區、大興區和亦莊開發區土地供應量大幅增加，2008年前9個月，城市發展新區成交土地總量615.5萬平方米，比上年同期增長1.3倍。
展望 未來幾年城中村將成開發熱點
藍皮書還對房地產結構進行分析，裝修精致的高檔住宅將成為中心城的主流，而開發較為低端的住宅項目將逐漸在中心城消失。未來幾年內，占據著北京城市黃金地段的城中村將成為開發熱點區域之一。今后住宅開發的熱點區域，主要還是集中在規劃中的交通線路沿線和規劃新城區域。
建言 流動人口應納入保障房體系
相比擁有北京戶籍的低收入者，流動人口是更需要保障性住房的群體。昨天，北京市社科院發布的藍皮書，對流動人口住房問題也進行了專項研究，并提出流動人口應與戶籍人口統一納入公共住房體系。
北京2008年瞬間人口已達到2100萬，其中戶籍人口1200萬，外來常住人口800萬，短期過境人口100萬人。社科院認為社會公共服務以戶籍為限排斥農民工，不僅有失公允，且被發展實踐證實是不能奏效的。“規劃建設流動人口公共住宅不是施舍性的投資，可以預見，因為龐大穩定的需求和可持續的支付能力，也可以獲得可觀的回報，將流動人口納入保障性住房體系正當時�！彼{皮書指出。
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