一般情況下，物業管理公司與業主的相關合同中會明確寫明是否可以封閉露臺的條款，此項約定是具有法律約束力的。如果業主公約不允許封閉，且物業委托合同要求物業公司制止搭建行為，而物業公司沒有制止，那么其應當承擔違約責任。但即使這樣，要求物業公司承擔違約責任
一業主按照物業公司要求的統一標準、樣式，封閉了露臺。此后，因露臺漏水，影響了樓下住戶，被法院判決拆除。該業主為此極為不滿，認為露臺是經同意封閉的，并非擅自所為，于是將房地產公司、物業公司和樓下住戶一并告上法庭，要求賠償其因拆封閉露臺發生的損失。最終，業主的訴求被法院駁回。
2002年12月27日，伊某與本市一家房地產開發公司簽訂購房合同，購買了位于河西區的一套住房。2003年6月，盧某購買了伊某樓上的房子。同年7月，盧某出資，按照物業公司要求的統一標準、樣式，封閉了露臺。一段時間后，伊某家小居室、廚房、小陽臺的頂部發生漏水，雖經多次維修，但滲漏問題始終沒有解決。伊某為此起訴盧某，要求拆除封閉的露臺。后法院判決支持了伊某的訴訟請求。但是，盧某認為滲漏問題并不是他造成的，且露臺搭建是經物業公司同意的，于是，他又將房地產公司、物業公司和伊某一起告上法庭，要求三者承擔其拆除封閉露臺所發生的損失2.1萬余元。
法庭上，被告房地產公司提出，他們在小區業主入住之前，做了露臺的閉水試驗，房屋不存在質量問題，滲漏是由于盧某裝修露臺造成的，所以其公司不應該承擔責任。被告物業公司則提出，關于露臺的裝修問題，是由業主和裝修隊簽訂合同，他們只負責制定統一的標準，是否進行裝修由業主來決定。而關于露臺漏水的問題，是由于盧某將廚房遷到了露臺，在裝修時改變了原來的結構，破壞了防水層。當時物業公司與盧某和伊某簽有協議，因盧某裝修造成樓下漏水，由盧某自行負責賠償。被告伊某也表示，盧某封閉的露臺是違章建筑，應當拆除，其損失與己無關。
案件審理中，經法院委托，天津市房管局房屋安全鑒定檢測中心對上述房屋滲漏部分進行鑒定。《房屋使用功能鑒定報告》確認，滲漏的原因是由露臺改造及裝修所造成的。查明事實后，法院認為，盧某在露臺上搭建建筑物，是造成樓下住戶房屋滲漏的直接原因，且封閉露臺屬于違章建筑，已經法院判決拆除。因此，封閉露臺被拆除所造成的損失，房地產公司、物業公司、伊某均不應承擔賠償責任。日前，市二中院終審駁回了盧某的訴請。
物業“同意”難成理由
明明是經物業公司同意后才封閉的露臺，卻被法院認定為違章建筑，并且全部損失還要由自己承擔，敗訴業主心里難免有些委屈。對此，南開大學法學院教授何紅鋒介紹說，如果開發商未經統一報批，頂層空間屬于所有業主共有，而不屬于頂層業主。頂層業主要在頂層空間搭建樓閣或花園時，除經城市規劃部門批準之外，還需其他業主書面同意。案件中，原告業主未經上述程序，僅以物業公司的自行要求為依據裝修露臺，因此該露臺被認定為違章建筑。
至于損失承擔問題，何紅鋒認為，按照《物業管理條例》的規定：“在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。”(房地產項目，建設單位就是房地產開發商)完成全部銷售的小區應當成立業主委員會。業主委員會成立后，由業主委員會選聘物業公司，此后，開發商不再負有小區的管理職責。所以，本案被告房地產公司不承擔責任。
一般情況下，物業管理公司與業主的相關合同中會明確寫明是否可以封閉露臺的條款，此項約定是具有法律約束力的。如果業主公約不允許封閉，且物業委托合同要求物業公司制止搭建行為，而物業公司沒有制止，那么其應當承擔違約責任。但即使這樣，要求物業公司承擔違約責任的也應當是與其簽訂合同的房地產開發商或者業主委員會，而不應是業主個人。因為違約責任的追究是基于合同，業主個人與物業公司沒有合同關系。案件中，業主盧某是自行封閉的露臺，并不是物業公司強制要求的。基于這樣的事實，物業公司不用承擔違約責任。
各種關系理順了，責任劃分自然也就明了了。盧某看似“委屈”的敗訴讓人們明白，一定要按照法律規定的要件和程序辦事，別認錯了“權威”，得到一個沒有效力的“同意”。
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