央行率先出手“救市”，房地產(chǎn)上市公司聞風(fēng)而動。
16日，在上證指數(shù)下跌4.47％的情況下，房地產(chǎn)上市公司近三分之一上漲，其中國興地產(chǎn)、綠景地產(chǎn)以漲停報(bào)收。
在今年7月份，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聲音不斷擴(kuò)大：中央提出要“穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)市場”；十一屆全國人大財(cái)經(jīng)委員會第5次全體會議提出，要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，防止資產(chǎn)價(jià)格波動過大”；銀監(jiān)會年中工作會議提出，“要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”。
在經(jīng)過兩個(gè)月的“發(fā)酵”之后，這些聲音終于演化為政策——“兩率”齊降。盡管這些政策并非是為房地產(chǎn)而發(fā)，但其對實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的作用不容小覷。7%以上的按揭利率已高到百姓難以承受的程度，所以，降低貸款利率有助于阻止房地產(chǎn)市場的繼續(xù)下滑。
房地產(chǎn)拖累整個(gè)經(jīng)濟(jì)滑坡？
“從目前來看，‘兩率’下調(diào)對房地產(chǎn)市場的作用不會很大，但至少不會是利空。”中國青年政治學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任林江表示。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1月-8月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資84920億元，同比增長27.4%。但是房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落，1月-8月，房地產(chǎn)開發(fā)投資18430億元，增長29.1%，增幅繼續(xù)回落。1月-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資增長30.9%；1月-6月為33.5%。
固定資產(chǎn)投資是衡量中國鋼鐵和建筑材料等過熱領(lǐng)域投資的一項(xiàng)關(guān)鍵的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)也是拉動中國經(jīng)濟(jì)增長的主要因素之一。其中，占固定資產(chǎn)投資四分之一權(quán)重的房地產(chǎn)行業(yè)，仍繼續(xù)快速下滑。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月份房地產(chǎn)投資增速跌至29.1%，較1-7月份30.9%的增速明顯下降。
“到10月以后可能出現(xiàn)大幅下滑，從而對城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生比較明顯的影響”。華寶信托宏觀分析師聶文預(yù)測。
中金公司在最新發(fā)布的策略報(bào)告中表示，房地產(chǎn)新開工面積在三季度可能見頂，受此拖累，四季度投資增速走勢不免令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)（包括鋼鐵、建材等）受其影響，增速也有下滑的隱患。
上周五公布的工業(yè)增加值僅為12.8％，為6年來新低，這似乎也進(jìn)一步明確了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下滑的趨勢。
“現(xiàn)在看來，通脹已經(jīng)不是主要問題了，保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長將成為今后政策調(diào)控的主方向。”林江強(qiáng)調(diào)。
今年以來，央行堅(jiān)決地貫徹了從緊貨幣政策。在6月份進(jìn)行了今年的第5次存款準(zhǔn)備金率上調(diào)后，存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5%的歷史高位。央行今年這5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，共計(jì)3個(gè)百分點(diǎn)，凍結(jié)估計(jì)約人民幣1.3萬億元的銀行資金。
一家房地產(chǎn)業(yè)分析師的說法在業(yè)界比較有代表性。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場逐步調(diào)整過程中，房地產(chǎn)投資增速會隨市場調(diào)整下滑；受市場繼續(xù)調(diào)整影響，開發(fā)商會調(diào)整開發(fā)計(jì)劃，也會影響到房地產(chǎn)市場投資增速。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目存在開發(fā)周期，可能2008年的投資增速反映的是2007年房地產(chǎn)市場狀況，因此，短期內(nèi)房地產(chǎn)銷售狀況對投資的影響只是微弱的。但2009年房地產(chǎn)投資情況可能下降更多，增速下降的趨勢也將延續(xù)到市場成交量出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)之后。
政策出手有多大助益
市場對于降息的消息總體感到“振奮”，但是在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，降息雖具備積極性的信號作用，但恐怕還難以撼動樓市低迷的預(yù)期。
“‘兩率’齊降，更多的是央行向市場釋放的一個(gè)信號，貨幣政策放松的信號。”林江強(qiáng)調(diào)。
此次下調(diào)貸款利率和準(zhǔn)備金率并不是針對眼下的樓市。央行在宣布降息的通告中明確表示，目的是落實(shí)區(qū)別對待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的原則，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展。當(dāng)然，貸款利率的下調(diào)有利于刺激樓市需求，主要是增強(qiáng)消費(fèi)者貸款購房的意愿，有助于激活交易。但購房者對降息“買不買賬”還是未知數(shù)。
記者一位早有購房計(jì)劃的朋友在聽聞貸款利率下調(diào)之后，仍堅(jiān)定地持觀望態(tài)度。
在今年7月份，銀監(jiān)會召開的2008年年中工作（電視電話）會議上，銀監(jiān)會主席劉明康指出，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學(xué)地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這是自從去年下半年實(shí)施從緊的貨幣政策至今，首次出自監(jiān)管層有關(guān)改善房地產(chǎn)信貸需求的表態(tài)。
而在資本市場上，房地產(chǎn)上市公司的再融資已經(jīng)充分體現(xiàn)了“有保有壓”。從今年5月份以來，房地產(chǎn)上市公司再融資悄然開閘。保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實(shí)業(yè)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批，臥龍地產(chǎn)12億元定向增發(fā)也獲批。而今年前5個(gè)月，僅有金地集團(tuán)12億元的公司債獲批。
作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也牽動著地方政府。近期，一些地方政府悄然推出刺激樓市回暖的優(yōu)惠政策。比如，9月4日，西安市政府出臺《關(guān)于恢復(fù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》，出了土地、公積金、稅收、金融等領(lǐng)域的一系列優(yōu)惠政策外，最為引人注目的就是對市民購買商品住房給予一定比例的政府財(cái)政補(bǔ)貼。此外，出臺房地產(chǎn)新政的還有沈陽、河南、廈門、長沙、成都等地。
據(jù)悉，西安出臺這個(gè)政策的初衷之一就是為了保持全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。
分析人士強(qiáng)調(diào)，“兩率”齊降并非直接針對房地產(chǎn)市場，但這項(xiàng)政策的推出對于引領(lǐng)房地產(chǎn)市場進(jìn)入健康發(fā)展軌道肯定會起到一定的積極作用。同時(shí)，利用適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)控，把房地產(chǎn)市場帶入健康發(fā)展的軌道上來，也是落實(shí)“一保一控”的具體做法。
“我個(gè)人判斷，從國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜合分析，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了降息通道。”林江表示。他認(rèn)為，在這個(gè)比較敏感的時(shí)期，房地產(chǎn)市場對政策做出何種反應(yīng)，還需進(jìn)一步觀察。從保持經(jīng)濟(jì)增長的角度出發(fā)，未來實(shí)施積極財(cái)政政策、加大某些行業(yè)的扶持力度、取消對房地產(chǎn)行業(yè)的一些限制政策，甚至放松貨幣政策都是存在可能的。
顧云昌:央行“雙率”下調(diào)是樓市趨于平穩(wěn)信號
在歐美各國央行為求解本國經(jīng)濟(jì)難題“各顯神通”后，央行終于也出手了。9月16日，央行突然宣布，下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和部分銀行存款準(zhǔn)備金率。其中與房貸者關(guān)系最為密切的5年期以上貸款利率下調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)至7.74%。這是2004年10月29日，中國進(jìn)入本輪加息周期以來，央行首次出臺的降息政策。一石激起千層浪，央行的貨幣政策組合拳會給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來哪些影響？股市、房市又會如何反應(yīng)呢？
搜房網(wǎng)獨(dú)家連線中國房地產(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌。顧云昌認(rèn)為此次“雙率”下調(diào)將對目前大起大落的房地產(chǎn)市場起到穩(wěn)定作用，但是這種積極作用并不會立竿見影，會有一定的滯后期。
"雙率"下調(diào)是樓市趨于平穩(wěn)信號“此次央行下調(diào)雙率主要是針對中國整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)狀況而做出的決策，并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的舉措。”顧云昌表示，在全球經(jīng)濟(jì)動蕩的今天，中國經(jīng)濟(jì)也不免會受到影響。央行此舉無疑是希望能夠保持中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。對于對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，當(dāng)然也是積極的。
在房價(jià)大起大落的房地產(chǎn)市場狀態(tài)下，央行“雙率”的下調(diào)將增加房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，同時(shí)更減少了房屋的購買成本，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的交易將是必然。
但是由于目前社會各界對房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期產(chǎn)生了很大的變化，如果想要馬上改變，并不現(xiàn)實(shí)。但是可以肯定的是此次“雙率”下調(diào)正是樓市趨于穩(wěn)定的信號。
繼續(xù)下調(diào)可能性很大在談及央行是否會繼續(xù)下調(diào)“雙率”時(shí)，顧云昌表示，這種情況并不是沒有可能。目前來說還是要對市場進(jìn)行進(jìn)一步的觀望，如果市場情況不理想，繼續(xù)下調(diào)的可能性非常大。
易憲容:"兩率"下調(diào)非政府救市 開發(fā)商仍需自救
如果在若干年后回顧2008年的中國樓市，“低迷”將是其不二代言詞。如何越過“寒冬”迎來“暖春”，是各個(gè)開發(fā)商無時(shí)不在思考的問題。
中國人民銀行15日對外宣布了兩項(xiàng)貨幣政策的調(diào)整措施，一是決定16日起下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)；二是決定25日起，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。此次央行“兩率”的下調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)會否產(chǎn)生影響，又是不是會對房地產(chǎn)市場起到有力的推動作用。對此，搜房網(wǎng)記者特地聯(lián)線中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容先生。
易憲容認(rèn)為，這次“兩率”的調(diào)整不是普遍的下調(diào)，而是有針對性、結(jié)構(gòu)性的下調(diào)，比如，只下降貸款利率，而不下調(diào)存款利率；貸款利率短期的下調(diào)幅度大，而長期的下調(diào)幅度小；對于存款準(zhǔn)備金率，只下調(diào)中小商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，而不下調(diào)四大國有銀行、交通銀行及郵政儲蓄銀行的存款準(zhǔn)備金率。
政府為了解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的突出問題，采取區(qū)別對待、有保有壓、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的信貸原則。這樣，既能夠使當(dāng)前實(shí)際生活中的一些突出的經(jīng)濟(jì)問題得以化解，比如中小企業(yè)融資困難的問題，“兩率”下降對其都是一個(gè)好消息。一是可能進(jìn)入中小企業(yè)的資金增加，二是進(jìn)入中小企業(yè)資金的成本降低。
所以，這對中小企業(yè)融資是個(gè)好消息，但是對房地產(chǎn)市場影響很小，幾乎沒有。這當(dāng)然也不是政府的一種“救市”行為。
既然政府不救，開發(fā)商唯有自救。如何自救，易憲容說，就是要把房價(jià)降下來，把房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫慢慢擠干，如果不重視這個(gè)問題，任由一貫的做法，中國會出現(xiàn)比美國更大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
趙曉：政策周期到底 "雙率"下調(diào)標(biāo)志降息周期來臨
央行１５日稱，自９月１６日起下調(diào)１年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變。值得關(guān)注的是，這是自２００４年１０月２９日以來貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。這樣重磅級的調(diào)整，對房地產(chǎn)業(yè)有如何的影響呢？下面是搜房網(wǎng)對北京科技大學(xué)教授、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉獨(dú)家采訪。
趙曉表示，本次“雙率”下調(diào)是一個(gè)具有標(biāo)志性意義事件，說明我國的宏觀調(diào)控已經(jīng)步入全力保持經(jīng)濟(jì)增長的階段，也是中國經(jīng)濟(jì)走出緊縮陰影的一個(gè)標(biāo)志。盡管本次的下調(diào)“有所保留”，但是對于長時(shí)間內(nèi)籠罩在陰霾當(dāng)中的房地產(chǎn)市場無疑是一針強(qiáng)心劑。此次下調(diào)“雙率”對房地產(chǎn)的信心將有很大的影響，同時(shí)趙曉博士也認(rèn)為降息的周期已經(jīng)來臨，這次的政策調(diào)整只是降息周期的開端。
本次下調(diào)“雙率”也是政府救市的開始。從去年年底到現(xiàn)在，來自國內(nèi)和國外的壞消息源源不斷，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重的信心危機(jī)。中國的房地產(chǎn)不是沒戲了，而是沒信心。新的調(diào)控政策為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了新的希望，盡管這次調(diào)整是有保留的，但是最終有意義的救市還是要從貨幣政策入手。趙曉認(rèn)為政策的周期已經(jīng)到底，觀望的氣氛可能仍然會保持一段時(shí)間。“到了明年年中，經(jīng)濟(jì)過熱消失了，物價(jià)上漲消失了，房地產(chǎn)市場將會重拾信心。”以上是趙曉博士的樂觀估計(jì)，最后他補(bǔ)充，最晚2-3年內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會走出觀望。
曹建海：政策大環(huán)境未變 "雙率"下調(diào)對樓市毫無意義
央行１５日稱，自９月１６日起下調(diào)１年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變。值得關(guān)注的是，這是自２００４年１０月２９日以來貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。這樣重磅級的調(diào)整，對房地產(chǎn)業(yè)有如何的影響呢？下面是搜房網(wǎng)對中國社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院主任曹建海的獨(dú)家采訪。
首先曹建海認(rèn)為本次“雙率”下調(diào)對房地產(chǎn)市場影響甚微，其意義幾乎可以忽略不計(jì)。目前房地產(chǎn)市場的問題仍然在于房子的本身價(jià)格大大超出了其價(jià)值，當(dāng)房屋不是物有所值的時(shí)候，房企的銷售條件不會有任何變化。
本次貨幣政策的調(diào)整主要針對中小金融機(jī)構(gòu)，大的商業(yè)銀行沒有調(diào)整，政策受益者主要是廣大工商企業(yè)和中小企業(yè)，而不是房地產(chǎn)企業(yè)。要說對房地產(chǎn)有影響的只是那些在近期已經(jīng)有明確購買意向的消費(fèi)者，而這些在只是極少數(shù)的一部分人。從政策的細(xì)則可以看出目前整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)政策沒有變，只是有些地方有靈活的微調(diào)。這也說明我國的宏觀調(diào)控已不再是粗線條的調(diào)控，而是帶有粗中有細(xì)的特點(diǎn)。
曹建海表示，本次“雙率”下調(diào)絕不可能是接下來一系列政策松動的開始，也不能認(rèn)為是降息周期來臨的標(biāo)志，現(xiàn)在有限的松動也是有其特殊條件的。前段時(shí)間外匯儲備的下降給這次貨幣政策的松動創(chuàng)造了條件。而現(xiàn)實(shí)的情況是，土地貸款仍然收緊，大的政策方向沒有絲毫變動，開發(fā)商的資金鏈仍然非常緊張。
陳順：央行下調(diào)“雙率” 無疑是一種“向好”
央行１５日稱，自９月１６日起下調(diào)１年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率０．２７個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整，存款基準(zhǔn)利率保持不變。值得關(guān)注的是，這是自２００４年１０月２９日以來貸款基準(zhǔn)利率的首次下調(diào)。這樣重磅級的調(diào)整，對房地產(chǎn)業(yè)有如何的影響呢？下面是搜房網(wǎng)對中體奧林匹克花園管理集團(tuán)總裁陳順的獨(dú)家采訪。
“缺錢，缺錢，還是缺錢……”在大環(huán)境低迷的房地產(chǎn)業(yè)，我們今天所能聽到的、看到的只有“缺錢”兩個(gè)字。作為同行的中體奧林匹克花園總裁陳順也有同感。但他認(rèn)為雖然房地產(chǎn)業(yè)目前面臨“寒冬”，但還沒到非要政府出面“救市”的地步。在談到央行今日下調(diào)“雙率”的問題時(shí)，陳順說：“這次下調(diào)‘雙率’對于房市、股市無疑是向好的，但影響并不算大。縱觀國際形勢，相信未來的政策還會有所松動。”
前陣子各大媒體炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“房地產(chǎn)救市”問題，陳順也有自己的看法。許多專家、媒體都認(rèn)為，這次央行下調(diào)“雙率”是政府出面“救市”的開始。但陳順舉了這樣一個(gè)例子，他說：“房地產(chǎn)企業(yè)不像浙江、廣州一代的中小型企業(yè)那么‘脆弱’，至少北京并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的‘倒閉’事件。在目前這個(gè)階段，還沒到非要政府出面‘救市’的程度。政府不會單純?yōu)榉康禺a(chǎn)而‘救市’的。”
章惠生：下調(diào)"雙率"意不在樓市 政府不可能救市
9月16日，央行突然宣布，下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和部分銀行存款準(zhǔn)備金率。其中與房貸者關(guān)系最為密切的5年期以上貸款利率下調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)至7.74%。這是2004年10月29日，中國進(jìn)入本輪加息周期以來，央行首次出臺的降息政策。一石激起千層浪，央行的貨幣政策組合拳會給我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來哪些影響？
下調(diào)“雙率”于樓市無大影響政府不可能現(xiàn)在救市“本次央行貸款利率中小金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率，主要是為了保護(hù)中國的中小制造企業(yè)，對于房地產(chǎn)企業(yè)不會造成大的影響。”全國高管委城市管理專業(yè)委員會主任章惠生表示，在今年的8月28日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，這份文件被視為是政府決心以金融力量干預(yù)房地產(chǎn)市場的一個(gè)信號。在國家通過金融手段控制樓市的時(shí)候，肯定不會在短短的時(shí)間內(nèi)又發(fā)布松動樓市的信號，所以說央行這次首度調(diào)降存款準(zhǔn)備金率和貸款利率確實(shí)是與房地產(chǎn)業(yè)的救市沒有關(guān)系，這樣的金融政策同樣也不能視為政府救市的開始。
房企資金鏈岌岌可危章惠生表示，前有萬科的上海杭州的降價(jià)表率，又有之后的恒大、世茂、大華等大企業(yè)紛紛跟風(fēng)，降價(jià)是為了資金的快速回收，房企現(xiàn)在的資金情況在這些大企業(yè)的樓市表現(xiàn)中可見一斑。金融政策的緊繃,對于那些之前買地成風(fēng)的房企來講，已經(jīng)使他們今年的資金情況已經(jīng)達(dá)到了岌岌可危的地步。
樓市理性回歸政府沒必要救市雖然開發(fā)商資金頻頻“告急”，是否需要政府的參與“救市”？章惠生主任對此問題表示否定的態(tài)度，他認(rèn)為中國樓市在經(jīng)歷了過往兩年多時(shí)間（尤其是07年）的瘋狂上漲，必然達(dá)到了一個(gè)上漲的極點(diǎn)，然后在政府的政策調(diào)控下進(jìn)入下降軌道，這是一個(gè)房價(jià)理性回歸的開始，政府沒有必要去干預(yù)理性回歸的進(jìn)程。
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