「案情」
張甲與肖乙是夫妻，有一間夫妻共有房屋需要出售。肖乙私自與同事胡某達成協議，以12萬元將該房賣給胡某，雙方簽訂了買賣協議，但未辦理過戶登記。張甲因不知此房已出售于胡某，又私自與其朋友董某達成協議，將房屋賣與董某，價額15萬元，并且私自辦理房屋過戶登記手續。因胡某要求交付房屋與張甲、肖乙發生糾紛，遂訴至法院。
「分歧」
本案在審理過程中，對這二次買賣是否適用善意取得、是否有效存在爭議，對該案如何處理存有如下三種意見。
第一種意見認為，本案應根據民法通則的規定處理。《民通意見》第89條規定，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護第三人的權益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。本案中，張甲與肖乙系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產，其對夫妻共有財產的處分，應經過雙方協商，取得一致意見后才能處分。
本案的二次賣房均未取得共有人的同意，故二次房屋買賣合同均為無效合同。但董某已付了房款，進行了房產登記。雖然買賣行為是無效的，但第三人善意有償取得該項財產的，應當維護其利益，故董某應為該房屋的合法財產所有人。
第二種意見認為，房屋屬不動產，根據民法原理，不動產不適用善意取得制度，故二次賣房行為均無效，本案應按無效合同處理。
第三種意見認為，二次買賣房屋合同均有效，不動產所有權變動以登記為公示方式，房屋所有權已辦理過戶登記于董某名下，故其所有權應由董某享有，肖乙只能向胡某承擔違約責任。
「筆者評析」
贊同第三種意見，理由為：我國婚姻法規定對夫妻共同所有的財產，夫或妻有平等的處理權。《婚姻法》解釋（一）第十七條第（二）項規定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。本案中，胡某和董某均有理由相信賣房是夫妻共同意思，故共有人的對方不可對抗買受者，故二次買賣房屋合同均有效。由于董某已辦理了過戶登記手續，故該房所有權轉移給了董某。
第一種意見中應適用《民通意見》處理和第二種意見中的不動產不適用善意取得，均是民法中的一般規定。對于夫妻的共同共有關系，應按特別法優于普通法原則處理，即適用《婚姻法》的司法解釋。這樣，才能得出比較妥當解決這起糾紛。
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