投資銀行高盛昨天發(fā)表研究報告稱，中國內(nèi)地房地產(chǎn)價格將從去年平均水平回落15％至20％。與此同時，考慮到宏觀環(huán)境持續(xù)不明朗、內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展商財政緊縮以及市場供過于求等因素，將整體內(nèi)地房地產(chǎn)的行業(yè)評級由“吸引”降至“審慎”。
高盛之前向內(nèi)地12個主要城市的住宅物業(yè)買家進行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，內(nèi)地樓價需要從現(xiàn)水平下調(diào)10％至20％才能刺激需求，高于高盛假設的房價下調(diào)幅度。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，高盛預期，內(nèi)地房價將由去年底的平均水平回調(diào)15％至20％；而發(fā)展商買地的步伐也會有所放緩。
目前，高盛將內(nèi)地房地產(chǎn)股目標價較資產(chǎn)凈值折讓的幅度，由20％擴大至30％，以此反映房價下調(diào)的風險、內(nèi)房股的盈利能力和資產(chǎn)情況，并將整體內(nèi)房股今明兩年的凈利預測，分別下調(diào)42％和50％。
個股方面，高盛將富力地產(chǎn)（02777.HK）的評級由“中性”降至“沽售”，并納入“確信沽售”評級；中國海外發(fā)展（00688.HK）、遠洋地產(chǎn)（03377.HK）、SOHO中國（00410.HK）的評級由“買入”降至“中性”。
與此同時，高盛下調(diào)數(shù)家A股房地產(chǎn)企業(yè)目標價。未來12月房企目標價的下調(diào)幅度在13％到45％之間，其中將萬科A（000002）12個月的目標價由17.06元降到14.03元；招商地產(chǎn)（000024）目標價從28.49元被降到15.64元。
任志強：讓窮人買房會導致次級債
昨日，在“沖刺2008京滬房企發(fā)展戰(zhàn)略對話論壇”上，任志強再次語出驚人，稱房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征就是高負債率、高風險、高利潤。擴張速度快一點、銷售速度下降一些，后面的資金可能補不上，是有風險的部分，但并不表示高負債率就影響行業(yè)的生存，行業(yè)不會因為高負債率而死掉。
“盡管有高負債率，但單純說房價下降太幼稚”。他稱“有的地產(chǎn)商降價，因為銀行要求還貸，所以導致被迫降價賣房。”
任志強再重申他的富人論，他說：“如果現(xiàn)在都在想讓窮人去買房子，可能就是美國的次級債。”
缺錢是去年囤地太多
“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。”任志強表示。
任志強說，今年一季度，房地產(chǎn)的銷售量同比下降了15%。因此，一季度定金、預收款、個人按揭貸款所占開發(fā)總資金的比例，從42%下降到了19%，從而導致開發(fā)商資金緊張。同時，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金從35%下降到29%，這是連續(xù)四年來首次出現(xiàn)的情況。
盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價。任志強認為，房價上漲存在較好的預期。從整體來看，哪怕只有12%的人買房子，多少年內(nèi)也滿足不了。
囤地惡果顯現(xiàn)
“對于去年囤地過多的企業(yè)，今年可以選擇賣掉三塊地中的兩塊，留下一塊會活得很輕松。”任志強說。
去年的土地增長比較快，到今年一季度整個供求關系環(huán)節(jié)、供應量是增加的。到二季度，估計缺錢了，投資增長就會下降，然后供給也會下降。從價格來說，土地價格今年上漲比較快，比去年還快，土地價格上漲的幅度很高。一手房住房價格，發(fā)改委、統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是上漲11%，統(tǒng)計數(shù)據(jù)告訴我們是漲價。
任志強說，雪災、地震、股市跌了、外貿(mào)出口下降了，這可能就是我們所說的外部壓力。內(nèi)部壓力，源自于企業(yè)的無限擴張，讓所有的企業(yè)都感覺內(nèi)部有壓力。所有的行業(yè)都面臨一個問題，就是在宏觀緊縮的情況下，在金融貨幣政策開始縮緊的情況下，所有人都面臨一個錢不太多的情況。
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