“11000元/平方米左右，還是有點(diǎn)貴吧？”銀行職員張先生日前正考慮購(gòu)買其所在單位獲團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠的一個(gè)樓盤，該項(xiàng)目位于廣州市海珠區(qū)沿江路段，據(jù)了解，這個(gè)價(jià)格相比2007年10月高峰期每平方米至少下調(diào)了5000-6000元。
“五一”前后，無(wú)論是一手還是二手買家，張先生這樣的心態(tài)普遍存在：一方面認(rèn)為現(xiàn)在可能是入市的好時(shí)機(jī)，另一方面卻又在猶豫，或許房?jī)r(jià)有進(jìn)一步的下探空間。
分期首付重出江湖
據(jù)了解，廣州今年“五一”期間可售商品住宅達(dá)4萬(wàn)套，比去年“五一”、“十一”均增加一成多。由于今年一季度廣州樓市成交量一直在20萬(wàn)-30多萬(wàn)平方米低位徘徊，“五一”假期便被眾多開(kāi)發(fā)商視為扭轉(zhuǎn)局勢(shì)的重要時(shí)期，許多樓盤不僅通過(guò)打折或送裝修的方式促銷，還打起了首付算盤。日前，花都區(qū)一樓盤推出的新貨首付只要二成，其余一成可以在一年之內(nèi)分期付完。
“五一”期間，廣州房管局巡查多個(gè)樓盤，嚴(yán)查樓盤推出的一成首付、開(kāi)發(fā)商代付供樓款等促銷手段，并喊停了嶺南新世界、利海托斯卡納、富力城等三個(gè)樓盤的分期首付行為。
某開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)表示，首付分期甚至零首付重出江湖，確切無(wú)疑地表明市場(chǎng)已由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)周期性下調(diào)再度來(lái)臨。
綜合廣州市都市類媒體報(bào)道，今年5月1日至4日，廣州全市十區(qū)共實(shí)現(xiàn)230套一手商品住宅簽約，日均成交58套，與四月份日均60套左右的成交量基本持平。業(yè)界人士指出，五一黃金周并沒(méi)有將樓市從長(zhǎng)達(dá)七個(gè)多月的低迷狀況中完全解救出來(lái)，但是市場(chǎng)交易量將有望隨供應(yīng)的增加穩(wěn)步提升。
早有業(yè)內(nèi)人士指出，從2007年第四季度開(kāi)始，以廣州為代表的珠三角城市出現(xiàn)樓市調(diào)整現(xiàn)象，根本原因是價(jià)格空漲、買家質(zhì)變，直接原因是房貸新政。2008年將是市場(chǎng)各方、各因素回歸原位的一年，是由沖動(dòng)回歸理智的一年，是由盲目躁動(dòng)回歸穩(wěn)健發(fā)展的一年。在市場(chǎng)觀望氣氛濃厚，交投萎靡不振的情況下，2008年將是營(yíng)銷策劃大行其道的一年。
2008年將是“90/70”標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)始明顯發(fā)揮效應(yīng)的一年，包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州等在內(nèi)的廣東城市，都將面臨中小戶型顯著增加的局面。以廣州市為例，2008年十區(qū)商品住宅供應(yīng)量約為800萬(wàn)平方米（折合8萬(wàn)套左右），同比大幅增加20%左右，是近6年以來(lái)的最大年供應(yīng)量。90平方米以下的中小戶型，將占到2008年全市十區(qū)商品住宅供應(yīng)面積的50%左右，比2007年提升了15%以上。
打折促銷成市場(chǎng)主流？
本報(bào)記者獲得的一份權(quán)威學(xué)術(shù)報(bào)告——《廣東省藍(lán)皮書2008年》顯示，2007年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了20年難遇的高度景氣發(fā)展階段。廣州、佛山、深圳、東莞、中山等城市交投活躍，樓市價(jià)格呈現(xiàn)創(chuàng)記錄式地上漲，交易金額更是達(dá)到了歷史新高。
然而，2008年央行“9·27”新政后，廣州經(jīng)緯地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展及研究部通過(guò)對(duì)珠三角主要城市進(jìn)行考察、統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，打折促售已成為地產(chǎn)商的主流促銷手段。開(kāi)發(fā)商采取如折上折、大禮包、無(wú)理由退房、送首付、代付利息等銷售方式的，比例約為62.1%；其次是靜觀其變，暫不采取行動(dòng)，這部分樓盤多處于銷售尾期，或者是發(fā)展商手中的貨量不多；再次就是選擇封盤不賣、推遲開(kāi)售，有的樓盤開(kāi)盤時(shí)間往后推遲了半年。主要原因是后市不明朗，利潤(rùn)可觀且降價(jià)空間大，如能在高位出貨實(shí)屬穩(wěn)賺不賠的明智之舉。
“五一”前，廣州新盤采用“入市價(jià)大幅低于之前報(bào)價(jià)”的價(jià)格策略打廣告，其中“明降”、“一步到位”的降價(jià)效果較為明顯。比較有代表性的樓盤如廣州的萬(wàn)科金域藍(lán)灣、萬(wàn)科金色康苑、鳳凰城“美寓”、錦繡香江。其間，有開(kāi)發(fā)商創(chuàng)下了良好銷量，富力地產(chǎn)稱，其廣州4盤共銷售210套，2.35億元。碧桂園公告稱，“五一”期間包括廣州在內(nèi)，全國(guó)銷售額達(dá)9億元。
廣州樓盤在推貨策略上也進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整，如根據(jù)客源的多少來(lái)控制推貨的數(shù)量與節(jié)奏，以及低價(jià)單位先行入市等，后者的效果更加明顯。
以廣佛交界的金沙洲板塊為例：萬(wàn)科金域藍(lán)灣推出的一期單位A1-A6（先推A4-A6，后推A1-A3），位于整個(gè)項(xiàng)目的西南角，西、南兩個(gè)方位臨近馬路，戶型基本上為75-94平方米的兩房（約占八成）和95平方米左右的三房，無(wú)論單價(jià)還是總價(jià)都是項(xiàng)目中最低的。另一個(gè)案例是位于該板塊內(nèi)、佛山里水的時(shí)代糖果，先期推出的也是臨近馬路、距離高壓線僅10米左右的小戶型低價(jià)單位。
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