房屋買賣，是指房屋所有權人將房屋所有權轉讓給房屋買受人，
而買受人為此支付相應價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，
并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關辦理產權過戶手續。這既
是確立房屋買賣關系的必要程序和憑據，也是日后處理房屋買賣糾紛
的重要依據。
實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、
原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那
么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來，主要有以下七
種：
(一)房地產分離出賣的合同
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，
因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使
用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣于不同的買方，
或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可
以提出這種買賣合同無效。
(二) 產權未登記過戶的合同
房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地
的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不
能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。
故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，
并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。(三)產權主體有問題的合同
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人
房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有
人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部
分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為
也無效。
(四)侵犯優先購買權的合同
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買
權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同
等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價
同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵
犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告
該房屋買賣無效。
(五)單位違反規定購房的合同
機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有
房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批準。單位違反
規定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，
產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產
用于生產、經營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購
買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購
買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管
機關，否則也無效。(六)價格欺詐、顯失公平的合同
買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所
在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關
同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，
應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問
題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量問題的，買受人可要
求同出賣人重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。
(七)非法轉讓的合同
根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括
買賣)：
1、以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的;
2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限
制房地產權利的;
3、依法收回土地使用權的;
4、共有房地產，未經其他共有人書面同意的;
5、權屬有爭議的;
6、未依法登記領取權屬證書的;
7、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。簽《房屋認購書》
流程購房者在選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認購書，并
交付一定額度的定金，定金一般在 5000 元到 1 萬元之間。定金多少
才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協商。
發展商此時應把有關的資料和相關文件交給購房者，并講清項目進展情況。
在這個環節可能產生的問題是，在交付定金后，或是售價又提高
了，或是購房者在對項目的進一步了解中，發現房屋并不理想，想退
掉房子拿回定金，但由于有認購書的約定，定金可能不一定順利返還。
因此，在簽定認購書時，雙方在協議中應明確什么情況下客戶有權要
求終止協議，索回定金。
認購書主要內容包括：
1. 認購物業;
2. 房價，包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;
3. 付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款;
4. 認購條件，包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的
時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
在簽定完認購書后，銷售方還應給購房人發放《簽約須知》，以
便使購房者明白下一個細節，購房人只有明白其中內容，才能順利簽
定購房契約，其內容包括：簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托
他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費
的說明。 簽定正式購房合同簽完認購書后，接下來就是簽定正式的
購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發商或代
理商正式簽定購房合同。 |
