為美化小區(qū)環(huán)境，保持整體協(xié)調(diào)性，某物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同約定所有業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行封閉式管理，確保業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)安全。李某與其他業(yè)主一樣，在入住時(shí)都按合同履行了義務(wù)，沒有在裝修時(shí)封閉陽(yáng)臺(tái)。某天，兩名竊賊進(jìn)入小區(qū)伺機(jī)作案。進(jìn)入小區(qū)入口處，保安既未對(duì)他們進(jìn)行訊問，也沒有進(jìn)行有關(guān)的登記。兩人持刀進(jìn)入李某的室內(nèi)，被李某發(fā)現(xiàn)，竊賊在慌亂中偷竊了李某的一部手機(jī)逃走。李某遂起訴到法院要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償丟失手機(jī)的損失。
【評(píng)析】
本案主要涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同的約定造成業(yè)主損失的是否承擔(dān)責(zé)任的問題。
物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，全體業(yè)主都應(yīng)該遵守物業(yè)服務(wù)合同的約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同的約定造成業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)損害的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。本案中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主約定業(yè)主不得封閉陽(yáng)臺(tái)，而本小區(qū)實(shí)行封閉式管理。在兩個(gè)竊賊試圖進(jìn)入小區(qū)內(nèi)，而保安卻未對(duì)其進(jìn)行訊問和登記而任由其出入。應(yīng)當(dāng)說物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重違反了合同中所規(guī)定的義務(wù)，致使李某遭受了財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，對(duì)李某的手機(jī)被盜承擔(dān)全部賠償責(zé)任。
本案還涉及了對(duì)于這種封閉陽(yáng)臺(tái)的規(guī)定有可能出現(xiàn)在管理規(guī)約或者物業(yè)服務(wù)合同里面的問題。如果在管理規(guī)約里，當(dāng)然《物業(yè)管理?xiàng)l例》有管理規(guī)約損害業(yè)主利益的業(yè)主可以請(qǐng)求法院撤銷。但是對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中出現(xiàn)了該類條款，由于該類條款會(huì)引起業(yè)主的生命、財(cái)產(chǎn)受到損害的，業(yè)主可訴請(qǐng)法院確認(rèn)該條款無效。因?yàn)闃I(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其與物業(yè)公司訂立的合同損害了權(quán)利人的利益，任何有關(guān)聯(lián)的業(yè)主均可向法院主張維護(hù)自身利益。 |
