物業管理滿意度低 物業糾紛案件猛增
鄭軍英委員通過調研和親身走訪了解到：物業糾紛案件五年來大幅增加，不少居民小區物業管理存在大量“偷工減料”行為，業主對小區物業管理滿意度普遍較低。為解決我省物業管理中存在的主要問題，她建議完善業主委員會職能、在物業服務市場中引入競爭機制。
同時，農工黨河北省委的一份“關于加強現代物業管理的建議”也關注了當前住宅小區物業管理的弊端，建議在物業管理中引入競爭機制，走專業化管理的道路。
■調查：小區物業管理滿意度普遍偏低
鄭軍英委員通過調研了解到，近五年基層法院受理物業糾紛案件呈現連續大幅增長，物業糾紛案件占基層法院民商事案件總數的比例也從約10%提高到20%以上，正成為一類案件數量大、審理難度大、不穩定因素多的案件。
“經過在石家莊經濟技術開發區部分小區走訪，我發現業主對小區物業管理普遍滿意度較低。”鄭軍英委員表示,不少業主反映小區物業管理上存在大量“偷工減料”行為，如小區入住已經近兩年，應當配套的居民信箱、單元門尚未配備；為了降低物業成本小區部分公共設施長期停用（如部分電梯），而物業費卻全額收取；小區物業對業主反映的問題不能及時處理，服務態度蠻橫等等。
■分析：三方面原因致物業糾紛多
鄭軍英委員認為導致物業糾紛越來越多的原因主要有三方面。其一，業主與物業管理公司沒有平等的溝通平臺，物業公司掌握小區管理權力，缺少外部制約力；其二，業主委員會制度尚不完善，多數社區業主委員會遲遲不能建立，無法制約物業管理公司，維護業主權力。其三，物業企業競爭機制有待健全。多數物業企業與開發商同屬“一家人”，物業企業未經過合理競爭長期把持小區物業管理權，由壟斷造成專斷，服務意識低下。
■建議：引入競爭機制，實行專業服務社會化
為解決物業糾紛，實現物管文明，鄭軍英委員建議加強政府監管力度，在居委會一級行政單位設置專人負責溝通業主與物業企業，對矛盾及時予以調節和干預。完善業主委員會相關職能，賦予廣大業主一定的權力從而制約物業企業的強勢地位。對于業主委員會成員應予以一定的經濟補助，從而發揮他們的工作積極性。對注冊物業企業從管理制度、服務水平等方面進行綜合評定，劃分物業公司服務等級，規范企業發展，為業主委員會選擇物業公司提供直觀的、標準的參考依據。鄭軍英委員還建議法院在處理物業糾紛案件中加大調解力度。
農工黨河北省委則在提案中指出，物業管理要引進競爭機制。 物業管理公司以自身的實力提供服務項目和水平競標，從而構成真正有效的競爭機制，這種把“招標承包制”引進到住宅小區管理，是對房地產管理體制真正意義上的改革，在建中和建成后的住宅區經營管理都可以實行“招標”，誰管理的好，費用又合理就由誰管。現在一些物業管理公司還是家族式管理方法，誰承包了物業管理誰招聘家族式人員，一些物業維修人員甚至連最基本的維修技能也不具備，更談不上優質服務了。而實行這種具有競爭機制的管理模式，一定要有大量的管理法規等方面的工作需要完善。
提案還指出，我國的物業管理公司機構大、人員多，公司對每一項管理業務、服務項目都要親力親為，這種管理模式給公司背上沉重的包袱，勢必大大增加成本。建議借鑒香港的成功經驗，從事物業管理的管理機構人員組成少而精，管理機構將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發包給專業公司、承包商去做。物業管理人員主要工作是按照合同進行管理、協調，除日常需要少數維修人員外，各種專業技術人員都不需配置，物業管理公司成為物業管理的組織者，管理開支大為減少，物業管理機構定期對承包商的專業公司進行考核，評價其工作業績，按照市場競爭，優勝劣汰的原則選擇專業公司和承包商。這種社會化經營方式，不僅能最大限度發揮人力資源優勢，而且能最大限度地降低管理成本。 |
