群體性物業糾紛頻發
我幫你“管家”，你付我工錢。在物業公司與業主之間，這樣的一種關系理所當然，也符合市場經濟的要求。
然而，最近幾年來，物業公司與業主之間的矛盾頻繁發生，且有不斷增加的趨勢，許多糾紛甚至被訴諸法院。根據法院提供的數據分析，最近兩年，全市物業糾紛案總數已超過1萬起。
物業糾紛的一個顯著特點是群體性，如果一個小區內有人不交物業費，就可能產生“示范”效應，其最后的結果就是群體性地被“感染”。
業主為何拖欠物業費？原因五花八門：小區公用設施缺乏維修造成居民生活不便、小區頻頻發生盜竊案、小區停車位緊張、房屋質量問題、對物業公司的服務質量不滿等等。
法院訴前調解成果顯著
一般來說，物業糾紛案標的額并不大，但因為其涉及面較廣，如果處理不當，不但影響物管企業和業主之間的關系，甚至會影響到社會的和諧。對此，我市各級政府部門結合當地實際，探索建立相應的調解機制，堅持以人民調解、行政調解、司法調解等多種調解方法相結合的原則，聯動互動，爭取獲得最好的效果。
早在2007年3月，慈溪法院就與相關政府部門合作，推出了“物業管理糾紛快速處理機制”，去年7月，該市又成立了由法院、建設局、街道辦事處等參加的物業管理糾紛快速處理工作領導小組。寧海法院則于今年9月，與當地司法局、建設局共同出臺了《物業服務糾紛快速處理實施意見》，同時建立縣、鄉（鎮、街道）、社區三級物業糾紛快速處理機制，成立了專門的物業糾紛調處中心，集中調解處理涉及物業的各類糾紛。
慈溪法院民四庭的一名法官是該市物業管理糾紛快速處理工作領導小組成員。他介紹說，物業糾紛調解成功后，一般會出具《人民調解協議書》，由雙方當事人簽字確認，這樣，此案屬于人民調解性質；如果當事人要求法院出具調解書，就屬于司法調解。但不管是人民調解還是司法調解，都具有法律效力，如果一方反悔，另一方可以直接向法院申請執行。
據寧海法院統計。通過訴前調解，該院去年共處置物業糾紛案400件，今年前10個月已處置900多件，增幅超過200％，因調解不成最終進入訴訟程序通過判決處理的不到總數的10％。
行政部門和人民調解組織發揮特殊作用
在物業糾紛的調解過程中，建設局等行政部門發揮了重要作用。
一些物業糾紛案的發生與房屋建筑質量、公用設施質量等歷史遺留以及物業服務手段缺位、服務意識不強、無序競爭等有直接關系。作為物業管理公司的主管機關，建設局可以管理并引導物業公司的發展，也可對物管糾紛進行行政調解。物業公司存在過錯，建設局可依照職能權限責令其改正，屬于房產質量原因的，可要求房產公司限期解決。
除了職能部門外，為物業糾紛案的解決起到作用的還有一些特殊的成員。
一起物業糾紛的調解過程
去年，慈溪一家物業公司到當地法院起訴，要求其所管理的商業步行街的17名業主付清拖欠的物業費。法院立即聯系了該市建設局、街道辦事處相關人員，啟動了物業管理糾紛快速處理機制。
4天后，物業管理糾紛快速處理辦公室人員與步行街所在社區居委會、人民調解員一起對該系列案進行調解。
業主們說，步行街房屋很多檐瓦破了，不僅影響美觀，還存在安全隱患，反映過多次，但沒人來修；步行街配電箱從不上鎖，里面電線放置零亂，很危險；垃圾也沒有及時清理，傍晚時無證攤販隨意擺攤。
物業公司承認自己的工作確實存在不足，同時表示愿意盡快改進。
由三方人員組成“老娘舅”轉而做業主們的工作，講清法律關系，希望雙方互相理解。經過工作，業主們作出讓步，并當場付清了物業費。
這起拖了一年半的物業管理費糾紛，不到3個小時就得到了化解。 |
