《貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)出臺(tái)，《條例》涉及的新建商品房須交質(zhì)量保修金、建設(shè)單位無償配置物管用房、業(yè)主不得拒交物管費(fèi)、業(yè)主不得擅自住改商、車位首先滿足業(yè)主需要等敏感話題，引起了筑城市民及相關(guān)行業(yè)人士的廣泛關(guān)注。大家認(rèn)為，這部既與《物權(quán)法》、國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》相銜接，又具有本地特色的創(chuàng)新性法規(guī)，對指導(dǎo)我省物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、解決常見社區(qū)物業(yè)糾紛將起到重要的指導(dǎo)意義。
楊忠明多年來一直擔(dān)任鉆石廣場的業(yè)委會(huì)主任，由于樓盤“住改商”現(xiàn)象帶來的公共設(shè)施老化、小區(qū)安全無保障等問題日益突出，2008年在楊忠明的帶領(lǐng)下，業(yè)委會(huì)就聯(lián)合物管公司對“住改商”進(jìn)行治理。楊忠明表示，《條例》在《物權(quán)法》等法規(guī)的基礎(chǔ)上再次明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃許可、房屋和土地權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。這為他們下一步的“住改商”治理工作提供了地方性的法律支撐。同時(shí)，《條例》中另一個(gè)亮點(diǎn)值得關(guān)注，就是建設(shè)單位需無償配置物業(yè)服務(wù)用房，這也從極大程度上解決了很多物管公司、業(yè)主委員會(huì)辦公條件受限的難題。
從事多年物管服務(wù)工作的貴陽金鷹物管公司沈娟主任認(rèn)為，新《條例》中多個(gè)方面對物管工作具有實(shí)際的指導(dǎo)意義。首先，新條例中對新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度這一點(diǎn)提得非常好，過去，房開公司出現(xiàn)的一些遺留問題，業(yè)主得不到解決，常常“牽怒”于物管公司，進(jìn)而滋生了業(yè)主與物管公司之間的諸多矛盾，現(xiàn)在有了物業(yè)質(zhì)量保修金，為房開公司遺留問題的解決提供了一個(gè)有效途徑；其次，當(dāng)前在絕大多數(shù)住宅小區(qū)，業(yè)主拒交物管費(fèi)一直是一個(gè)“老大難”問題，業(yè)主常常以物管公司服務(wù)不到位為由拒交物管費(fèi)，物管公司收不到物管費(fèi)，難以維持正常運(yùn)營，導(dǎo)致小區(qū)物管服務(wù)缺位，形成惡性循環(huán)，最終也損害到其他業(yè)主的權(quán)益。實(shí)際上物管公司的服務(wù)范圍完全應(yīng)該依據(jù)雙方簽訂的《物業(yè)管理合同》來決定，根據(jù)《條例》規(guī)定業(yè)主不得拒交物管費(fèi)，對未按約定交納物管費(fèi)的業(yè)主，經(jīng)業(yè)委會(huì)督促仍未交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人可依法請求支付。
由于《條例》牽涉到普通業(yè)主的切身利益，不少市民也對條例予以了高度關(guān)注。家住花溪大道北段某小區(qū)的張先生表示，根據(jù)新《條例》的規(guī)定，維修資金由業(yè)主直接存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收，過去我市多個(gè)小區(qū)一度出現(xiàn)大量維修資金被房開公司挪用的情況，而業(yè)主真正因房屋維修、更新需要啟動(dòng)維修資金時(shí)才發(fā)現(xiàn)，房子的“養(yǎng)老錢”不知去向，新《條例》的規(guī)定在較大程度上堵住了房開公司挪用維修資金的漏洞。金陽新區(qū)碧海花園業(yè)主譚女士則為《條例》涉及的“禁止野蠻裝修”投了贊成票。譚女士表示，近年來在一些新建小區(qū)，野蠻裝修事件頻頻出現(xiàn)，一些業(yè)主為了私人利益，在小區(qū)內(nèi)亂搭亂建的現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，直接影響到其他業(yè)主的權(quán)益，現(xiàn)在《條例》對業(yè)主的裝修行為也有了約束，比如對承重墻、主體結(jié)構(gòu)擅自改動(dòng)的約束，禁止自搭建筑物和構(gòu)筑物等，現(xiàn)在對于野蠻裝修，任何業(yè)主都有權(quán)拿起法律武器捍衛(wèi)自己的權(quán)利。
北斗星律師事務(wù)所律師彭俊瑋說，《條例》在解決一些當(dāng)前房地產(chǎn)糾紛的焦 點(diǎn)問題上具有極強(qiáng)的操作性。以車位問題為例，隨著我市私家車擁有量的不斷攀升，地下停車場產(chǎn)權(quán)歸屬問題正成為熱點(diǎn)，《條例》明確，車位的歸屬權(quán)由建設(shè)單位與房屋買受人在商品房買賣合同中依法約定。約定屬于建設(shè)單位所有的車位、車庫出租的，應(yīng)當(dāng)首先出租給小區(qū)內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。這就有效杜絕了我市一些開發(fā)商將地下停車場變更用途，將車庫作為倉庫、洗車場、會(huì)所等使用的常見問題。 |
