北京中原投資顧問部預測認為，2009年北京住宅市場的變化，仍將取決于供、需兩方面的變動。
●供應量繼續縮水
并伴隨供應結構調整
在增加投資的大背景下，2009年北京住宅總供應量將維持上升的趨勢，但總供應量中保障房的增加速度將有較大提升，商品住宅供應量有可能進一步縮水。
商品住宅的供應量將進一步縮水
隨著房地產市場成交的轉冷，預期部分資金壓力較小的發展商將延緩推售速度。同時，2009年下半年將是部分2007年“高價地”所形成項目的上市期。目前“高價地”形成項目的成本已接近甚至超過周邊市場售價，在市場預期不明朗的前提下，這部分項目有可能采取延遲上市的策略，進一步縮小供應量。
各類保障房的比例將繼續增加
根據土地供應計劃判斷，2009年普通住宅、限價房、廉租房、經濟適用房等各類保障性住房將進一步增加。政府的住房建設規劃精神也證明了這一點，北京2009年建設規劃中表明，2009年政策性住房占住宅的比重將達到43%。2009年，商品房及保障房的分級將進一步明晰，保證更多中低收入家庭的需求。
●需求量將較2008年基礎
保持平穩
影響購房心理的主要因素由政策帶來的調整變化為整體經濟環境造成的對未來的不確定，在經濟環境明顯好轉前，購房者消費將更為謹慎，投資需求比例下降。但若宏觀經濟有望在2009年末發出明顯轉暖的信號，需求量有望在四季度隨預期的好轉而有所提升。
剛性需求筑底，形成2009年需求基本量
北京市龐大的人口基數和較高的收入水平決定了房地產市場有較大的基礎購買力。2008年下半年部分降價項目的良好成交可以證明，相當大量的自住型購房者購買行為較理性，當價格下降至承受范圍內，購買意愿較強。這部分需求將形成2009年需求的基礎。
信心將逐漸恢復，但難以回復至2007年水平
隨著政府一系列保障經濟、穩定房地產市場政策的出臺，前期對房價下跌的過度預期將有所緩解，隨著單價的逐步下調，部分自住型需求及長期投資需求將開始釋放。但是，在整體經濟形勢轉冷的大環境下，改善型購房者對購房必然采取謹慎態度，外來投資者的數量也將大幅減少，加之保障房對低端商品房需求的分流，預期成交量恢復至2007年的水平將需要較長的過程。
●價格下降的趨勢將持續
從價格走勢看，由于保障房的推出，郊區中低端商品房的壓力將進一步增大，同時，在全球經濟危機的背景下，依賴外來購房者的豪宅銷售也將有較大沖擊。隨著資金鏈的緊繃，將可能有更多開發商選擇降價促銷的方式。
但是，由2007年公開市場取得的土地形成的項目將陸續推出市場，并將逐漸在市場中占據更大份額。這部分土地受較高土地成本限制，降價空間有限。市場對這部分樓盤的價格預期也在一定程度上形成了整個市場的價格底線。預期2009年市場價格將持續下降的趨勢，降價空間在10%-15%左右。
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