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“兩率”齊降 房地產業的一場及時雨

2008-10-27
 
央行率先出手“救市”,房地產上市公司聞風而動。

16日,在上證指數下跌4.47%的情況下,房地產上市公司近三分之一上漲,其中國興地產、綠景地產以漲停報收。

在今年7月份,關于房地產業發展的聲音不斷擴大:中央提出要“穩定發展房地產市場”;十一屆全國人大財經委員會第5次全體會議提出,要“促進房地產市場穩定健康發展,防止資產價格波動過大”;銀監會年中工作會議提出,“要滿足正常合理的房地產信貸需求,科學地支持房地產業健康發展”。

在經過兩個月的“發酵”之后,這些聲音終于演化為政策——“兩率”齊降。盡管這些政策并非是為房地產而發,但其對實現房地產業穩定健康發展的作用不容小覷。7%以上的按揭利率已高到百姓難以承受的程度,所以,降低貸款利率有助于阻止房地產市場的繼續下滑。

房地產拖累整個經濟滑坡?

“從目前來看,‘兩率’下調對房地產市場的作用不會很大,但至少不會是利空。”中國青年政治學院經濟系主任林江表示。

國家統計局發布的數據顯示,1月-8月,我國城鎮固定資產投資84920億元,同比增長27.4%。但是房地產投資繼續回落,1月-8月,房地產開發投資18430億元,增長29.1%,增幅繼續回落。1月-7月房地產開發投資增長30.9%;1月-6月為33.5%。

固定資產投資是衡量中國鋼鐵和建筑材料等過熱領域投資的一項關鍵的宏觀經濟指標,同時也是拉動中國經濟增長的主要因素之一。其中,占固定資產投資四分之一權重的房地產行業,仍繼續快速下滑。國家統計局公布的數據顯示,1-8月份房地產投資增速跌至29.1%,較1-7月份30.9%的增速明顯下降。

“到10月以后可能出現大幅下滑,從而對城鎮固定資產投資產生比較明顯的影響”。華寶信托宏觀分析師聶文預測。

中金公司在最新發布的策略報告中表示,房地產新開工面積在三季度可能見頂,受此拖累,四季度投資增速走勢不免令人擔憂,房地產相關行業(包括鋼鐵、建材等)受其影響,增速也有下滑的隱患。

上周五公布的工業增加值僅為12.8%,為6年來新低,這似乎也進一步明確了國內經濟增速下滑的趨勢。

“現在看來,通脹已經不是主要問題了,保持經濟持續穩定增長將成為今后政策調控的主方向。”林江強調。

今年以來,央行堅決地貫徹了從緊貨幣政策。在6月份進行了今年的第5次存款準備金率上調后,存款類金融機構人民幣存款準備金率達到17.5%的歷史高位。央行今年這5次上調存款準備金率,共計3個百分點,凍結估計約人民幣1.3萬億元的銀行資金。

一家房地產業分析師的說法在業界比較有代表性。他認為,在房地產市場逐步調整過程中,房地產投資增速會隨市場調整下滑;受市場繼續調整影響,開發商會調整開發計劃,也會影響到房地產市場投資增速。由于房地產項目存在開發周期,可能2008年的投資增速反映的是2007年房地產市場狀況,因此,短期內房地產銷售狀況對投資的影響只是微弱的。但2009年房地產投資情況可能下降更多,增速下降的趨勢也將延續到市場成交量出現轉機之后。

政策出手有多大助益

市場對于降息的消息總體感到“振奮”,但是在房地產業內人士看來,降息雖具備積極性的信號作用,但恐怕還難以撼動樓市低迷的預期。

“‘兩率’齊降,更多的是央行向市場釋放的一個信號,貨幣政策放松的信號。”林江強調。

此次下調貸款利率和準備金率并不是針對眼下的樓市。央行在宣布降息的通告中明確表示,目的是落實區別對待、有保有壓、結構優化的原則,保持國民經濟平穩較快持續發展。當然,貸款利率的下調有利于刺激樓市需求,主要是增強消費者貸款購房的意愿,有助于激活交易。但購房者對降息“買不買賬”還是未知數。

記者一位早有購房計劃的朋友在聽聞貸款利率下調之后,仍堅定地持觀望態度。

在今年7月份,銀監會召開的2008年年中工作(電視電話)會議上,銀監會主席劉明康指出,要滿足正常合理的房地產信貸需求,科學地支持房地產業健康發展。這是自從去年下半年實施從緊的貨幣政策至今,首次出自監管層有關改善房地產信貸需求的表態。

而在資本市場上,房地產上市公司的再融資已經充分體現了“有保有壓”。從今年5月份以來,房地產上市公司再融資悄然開閘。保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業分別發行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監會的審批,臥龍地產12億元定向增發也獲批。而今年前5個月,僅有金地集團12億元的公司債獲批。

作為國民經濟的支柱型產業,房地產業的發展也牽動著地方政府。近期,一些地方政府悄然推出刺激樓市回暖的優惠政策。比如,9月4日,西安市政府出臺《關于恢復房地產業發展的若干意見》,出了土地、公積金、稅收、金融等領域的一系列優惠政策外,最為引人注目的就是對市民購買商品住房給予一定比例的政府財政補貼。此外,出臺房地產新政的還有沈陽、河南、廈門、長沙、成都等地。

據悉,西安出臺這個政策的初衷之一就是為了保持全市經濟持續健康發展。

分析人士強調,“兩率”齊降并非直接針對房地產市場,但這項政策的推出對于引領房地產市場進入健康發展軌道肯定會起到一定的積極作用。同時,利用適當的政策調控,把房地產市場帶入健康發展的軌道上來,也是落實“一保一控”的具體做法。

“我個人判斷,從國內外經濟環境綜合分析,現在已經進入了降息通道。”林江表示。他認為,在這個比較敏感的時期,房地產市場對政策做出何種反應,還需進一步觀察。從保持經濟增長的角度出發,未來實施積極財政政策、加大某些行業的扶持力度、取消對房地產行業的一些限制政策,甚至放松貨幣政策都是存在可能的。

顧云昌:央行“雙率”下調是樓市趨于平穩信號

在歐美各國央行為求解本國經濟難題“各顯神通”后,央行終于也出手了。9月16日,央行突然宣布,下調人民幣貸款基準利率和部分銀行存款準備金率。其中與房貸者關系最為密切的5年期以上貸款利率下調0.09個百分點至7.74%。這是2004年10月29日,中國進入本輪加息周期以來,央行首次出臺的降息政策。一石激起千層浪,央行的貨幣政策組合拳會給我國的經濟發展帶來哪些影響?股市、房市又會如何反應呢?

搜房網獨家連線中國房地產與住宅研究會副會長顧云昌。顧云昌認為此次“雙率”下調將對目前大起大落的房地產市場起到穩定作用,但是這種積極作用并不會立竿見影,會有一定的滯后期。

"雙率"下調是樓市趨于平穩信號“此次央行下調雙率主要是針對中國整個國民經濟狀況而做出的決策,并不是針對房地產行業的舉措。”顧云昌表示,在全球經濟動蕩的今天,中國經濟也不免會受到影響。央行此舉無疑是希望能夠保持中國經濟的穩定增長。對于對房地產行業的影響,當然也是積極的。

在房價大起大落的房地產市場狀態下,央行“雙率”的下調將增加房地產企業的貸款額度,同時更減少了房屋的購買成本,促進房地產市場的交易將是必然。

但是由于目前社會各界對房地產行業的預期產生了很大的變化,如果想要馬上改變,并不現實。但是可以肯定的是此次“雙率”下調正是樓市趨于穩定的信號。

繼續下調可能性很大在談及央行是否會繼續下調“雙率”時,顧云昌表示,這種情況并不是沒有可能。目前來說還是要對市場進行進一步的觀望,如果市場情況不理想,繼續下調的可能性非常大。

易憲容:"兩率"下調非政府救市 開發商仍需自救

如果在若干年后回顧2008年的中國樓市,“低迷”將是其不二代言詞。如何越過“寒冬”迎來“暖春”,是各個開發商無時不在思考的問題。

中國人民銀行15日對外宣布了兩項貨幣政策的調整措施,一是決定16日起下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點;二是決定25日起,下調中小金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。此次央行“兩率”的下調對房地產企業會否產生影響,又是不是會對房地產市場起到有力的推動作用。對此,搜房網記者特地聯線中國社會科學院金融研究所研究員易憲容先生。

易憲容認為,這次“兩率”的調整不是普遍的下調,而是有針對性、結構性的下調,比如,只下降貸款利率,而不下調存款利率;貸款利率短期的下調幅度大,而長期的下調幅度小;對于存款準備金率,只下調中小商業銀行存款準備金率,而不下調四大國有銀行、交通銀行及郵政儲蓄銀行的存款準備金率。

政府為了解決當前經濟運行中存在的突出問題,采取區別對待、有保有壓、結構優化的信貸原則。這樣,既能夠使當前實際生活中的一些突出的經濟問題得以化解,比如中小企業融資困難的問題,“兩率”下降對其都是一個好消息。一是可能進入中小企業的資金增加,二是進入中小企業資金的成本降低。

所以,這對中小企業融資是個好消息,但是對房地產市場影響很小,幾乎沒有。這當然也不是政府的一種“救市”行為。

既然政府不救,開發商唯有自救。如何自救,易憲容說,就是要把房價降下來,把房地產行業的泡沫慢慢擠干,如果不重視這個問題,任由一貫的做法,中國會出現比美國更大的經濟危機。

趙曉:政策周期到底 "雙率"下調標志降息周期來臨

央行15日稱,自9月16日起下調1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點,其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整,存款基準利率保持不變。值得關注的是,這是自2004年10月29日以來貸款基準利率的首次下調。這樣重磅級的調整,對房地產業有如何的影響呢?下面是搜房網對北京科技大學教授、著名經濟學家趙曉獨家采訪。

趙曉表示,本次“雙率”下調是一個具有標志性意義事件,說明我國的宏觀調控已經步入全力保持經濟增長的階段,也是中國經濟走出緊縮陰影的一個標志。盡管本次的下調“有所保留”,但是對于長時間內籠罩在陰霾當中的房地產市場無疑是一針強心劑。此次下調“雙率”對房地產的信心將有很大的影響,同時趙曉博士也認為降息的周期已經來臨,這次的政策調整只是降息周期的開端。

本次下調“雙率”也是政府救市的開始。從去年年底到現在,來自國內和國外的壞消息源源不斷,這也導致了房地產行業嚴重的信心危機。中國的房地產不是沒戲了,而是沒信心。新的調控政策為房地產企業帶來了新的希望,盡管這次調整是有保留的,但是最終有意義的救市還是要從貨幣政策入手。趙曉認為政策的周期已經到底,觀望的氣氛可能仍然會保持一段時間。“到了明年年中,經濟過熱消失了,物價上漲消失了,房地產市場將會重拾信心。”以上是趙曉博士的樂觀估計,最后他補充,最晚2-3年內,房地產市場將會走出觀望。

曹建海:政策大環境未變 "雙率"下調對樓市毫無意義

央行15日稱,自9月16日起下調1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點,其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整,存款基準利率保持不變。值得關注的是,這是自2004年10月29日以來貸款基準利率的首次下調。這樣重磅級的調整,對房地產業有如何的影響呢?下面是搜房網對中國社科院工業經濟研究院主任曹建海的獨家采訪。

首先曹建海認為本次“雙率”下調對房地產市場影響甚微,其意義幾乎可以忽略不計。目前房地產市場的問題仍然在于房子的本身價格大大超出了其價值,當房屋不是物有所值的時候,房企的銷售條件不會有任何變化。

本次貨幣政策的調整主要針對中小金融機構,大的商業銀行沒有調整,政策受益者主要是廣大工商企業和中小企業,而不是房地產企業。要說對房地產有影響的只是那些在近期已經有明確購買意向的消費者,而這些在只是極少數的一部分人。從政策的細則可以看出目前整個宏觀經濟政策沒有變,只是有些地方有靈活的微調。這也說明我國的宏觀調控已不再是粗線條的調控,而是帶有粗中有細的特點。

曹建海表示,本次“雙率”下調絕不可能是接下來一系列政策松動的開始,也不能認為是降息周期來臨的標志,現在有限的松動也是有其特殊條件的。前段時間外匯儲備的下降給這次貨幣政策的松動創造了條件。而現實的情況是,土地貸款仍然收緊,大的政策方向沒有絲毫變動,開發商的資金鏈仍然非常緊張。

陳順:央行下調“雙率” 無疑是一種“向好”

央行15日稱,自9月16日起下調1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點,其他期限檔次貸款基準利率按照短期多調、長期少調的原則作相應調整,存款基準利率保持不變。值得關注的是,這是自2004年10月29日以來貸款基準利率的首次下調。這樣重磅級的調整,對房地產業有如何的影響呢?下面是搜房網對中體奧林匹克花園管理集團總裁陳順的獨家采訪。

“缺錢,缺錢,還是缺錢……”在大環境低迷的房地產業,我們今天所能聽到的、看到的只有“缺錢”兩個字。作為同行的中體奧林匹克花園總裁陳順也有同感。但他認為雖然房地產業目前面臨“寒冬”,但還沒到非要政府出面“救市”的地步。在談到央行今日下調“雙率”的問題時,陳順說:“這次下調‘雙率’對于房市、股市無疑是向好的,但影響并不算大。縱觀國際形勢,相信未來的政策還會有所松動。”

前陣子各大媒體炒得沸沸揚揚的“房地產救市”問題,陳順也有自己的看法。許多專家、媒體都認為,這次央行下調“雙率”是政府出面“救市”的開始。但陳順舉了這樣一個例子,他說:“房地產企業不像浙江、廣州一代的中小型企業那么‘脆弱’,至少北京并沒有出現大規模的‘倒閉’事件。在目前這個階段,還沒到非要政府出面‘救市’的程度。政府不會單純為房地產而‘救市’的。”

章惠生:下調"雙率"意不在樓市 政府不可能救市

9月16日,央行突然宣布,下調人民幣貸款基準利率和部分銀行存款準備金率。其中與房貸者關系最為密切的5年期以上貸款利率下調0.09個百分點至7.74%。這是2004年10月29日,中國進入本輪加息周期以來,央行首次出臺的降息政策。一石激起千層浪,央行的貨幣政策組合拳會給我國的經濟發展帶來哪些影響?

下調“雙率”于樓市無大影響政府不可能現在救市“本次央行貸款利率中小金融機構準備金率,主要是為了保護中國的中小制造企業,對于房地產企業不會造成大的影響。”全國高管委城市管理專業委員會主任章惠生表示,在今年的8月28日,中國人民銀行、銀監會聯合下發了《關于金融促進節約集約用地的通知》,這份文件被視為是政府決心以金融力量干預房地產市場的一個信號。在國家通過金融手段控制樓市的時候,肯定不會在短短的時間內又發布松動樓市的信號,所以說央行這次首度調降存款準備金率和貸款利率確實是與房地產業的救市沒有關系,這樣的金融政策同樣也不能視為政府救市的開始。

房企資金鏈岌岌可危章惠生表示,前有萬科的上海杭州的降價表率,又有之后的恒大、世茂、大華等大企業紛紛跟風,降價是為了資金的快速回收,房企現在的資金情況在這些大企業的樓市表現中可見一斑。金融政策的緊繃,對于那些之前買地成風的房企來講,已經使他們今年的資金情況已經達到了岌岌可危的地步。

樓市理性回歸政府沒必要救市雖然開發商資金頻頻“告急”,是否需要政府的參與“救市”?章惠生主任對此問題表示否定的態度,他認為中國樓市在經歷了過往兩年多時間(尤其是07年)的瘋狂上漲,必然達到了一個上漲的極點,然后在政府的政策調控下進入下降軌道,這是一個房價理性回歸的開始,政府沒有必要去干預理性回歸的進程。

 

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