「案情」
張甲與肖乙是夫妻，有一間夫妻共有房屋需要出售。肖乙私自與同事胡某達成協(xié)議，以12萬元將該房賣給胡某，雙方簽訂了買賣協(xié)議，但未辦理過戶登記。張甲因不知此房已出售于胡某，又私自與其朋友董某達成協(xié)議，將房屋賣與董某，價額15萬元，并且私自辦理房屋過戶登記手續(xù)。因胡某要求交付房屋與張甲、肖乙發(fā)生糾紛，遂訴至法院。
「分歧」
本案在審理過程中，對這二次買賣是否適用善意取得、是否有效存在爭議，對該案如何處理存有如下三種意見。
第一種意見認為，本案應(yīng)根據(jù)民法通則的規(guī)定處理。《民通意見》第89條規(guī)定，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護第三人的權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。本案中，張甲與肖乙系夫妻，其共有房屋為夫妻共同共有財產(chǎn)，其對夫妻共有財產(chǎn)的處分，應(yīng)經(jīng)過雙方協(xié)商，取得一致意見后才能處分。
本案的二次賣房均未取得共有人的同意，故二次房屋買賣合同均為無效合同。但董某已付了房款，進行了房產(chǎn)登記。雖然買賣行為是無效的，但第三人善意有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當維護其利益，故董某應(yīng)為該房屋的合法財產(chǎn)所有人。
第二種意見認為，房屋屬不動產(chǎn)，根據(jù)民法原理，不動產(chǎn)不適用善意取得制度，故二次賣房行為均無效，本案應(yīng)按無效合同處理。
第三種意見認為，二次買賣房屋合同均有效，不動產(chǎn)所有權(quán)變動以登記為公示方式，房屋所有權(quán)已辦理過戶登記于董某名下，故其所有權(quán)應(yīng)由董某享有，肖乙只能向胡某承擔違約責任。
「筆者評析」
贊同第三種意見，理由為：我國婚姻法規(guī)定對夫妻共同所有的財產(chǎn)，夫或妻有平等的處理權(quán)。《婚姻法》解釋（一）第十七條第（二）項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻應(yīng)當平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。本案中，胡某和董某均有理由相信賣房是夫妻共同意思，故共有人的對方不可對抗買受者，故二次買賣房屋合同均有效。由于董某已辦理了過戶登記手續(xù)，故該房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了董某。
第一種意見中應(yīng)適用《民通意見》處理和第二種意見中的不動產(chǎn)不適用善意取得，均是民法中的一般規(guī)定。對于夫妻的共同共有關(guān)系，應(yīng)按特別法優(yōu)于普通法原則處理，即適用《婚姻法》的司法解釋。這樣，才能得出比較妥當解決這起糾紛。
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