“11000元/平方米左右，還是有點貴吧？”銀行職員張先生日前正考慮購買其所在單位獲團購優(yōu)惠的一個樓盤，該項目位于廣州市海珠區(qū)沿江路段，據(jù)了解，這個價格相比2007年10月高峰期每平方米至少下調(diào)了5000-6000元。
“五一”前后，無論是一手還是二手買家，張先生這樣的心態(tài)普遍存在：一方面認為現(xiàn)在可能是入市的好時機，另一方面卻又在猶豫，或許房價有進一步的下探空間。
分期首付重出江湖
據(jù)了解，廣州今年“五一”期間可售商品住宅達4萬套，比去年“五一”、“十一”均增加一成多。由于今年一季度廣州樓市成交量一直在20萬-30多萬平方米低位徘徊，“五一”假期便被眾多開發(fā)商視為扭轉(zhuǎn)局勢的重要時期，許多樓盤不僅通過打折或送裝修的方式促銷，還打起了首付算盤。日前，花都區(qū)一樓盤推出的新貨首付只要二成，其余一成可以在一年之內(nèi)分期付完。
“五一”期間，廣州房管局巡查多個樓盤，嚴查樓盤推出的一成首付、開發(fā)商代付供樓款等促銷手段，并喊停了嶺南新世界、利海托斯卡納、富力城等三個樓盤的分期首付行為。
某開發(fā)企業(yè)營銷總監(jiān)表示，首付分期甚至零首付重出江湖，確切無疑地表明市場已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，房地產(chǎn)周期性下調(diào)再度來臨。
綜合廣州市都市類媒體報道，今年5月1日至4日，廣州全市十區(qū)共實現(xiàn)230套一手商品住宅簽約，日均成交58套，與四月份日均60套左右的成交量基本持平。業(yè)界人士指出，五一黃金周并沒有將樓市從長達七個多月的低迷狀況中完全解救出來，但是市場交易量將有望隨供應(yīng)的增加穩(wěn)步提升。
早有業(yè)內(nèi)人士指出，從2007年第四季度開始，以廣州為代表的珠三角城市出現(xiàn)樓市調(diào)整現(xiàn)象，根本原因是價格空漲、買家質(zhì)變，直接原因是房貸新政。2008年將是市場各方、各因素回歸原位的一年，是由沖動回歸理智的一年，是由盲目躁動回歸穩(wěn)健發(fā)展的一年。在市場觀望氣氛濃厚，交投萎靡不振的情況下，2008年將是營銷策劃大行其道的一年。
2008年將是“90/70”標準開始明顯發(fā)揮效應(yīng)的一年，包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州等在內(nèi)的廣東城市，都將面臨中小戶型顯著增加的局面。以廣州市為例，2008年十區(qū)商品住宅供應(yīng)量約為800萬平方米（折合8萬套左右），同比大幅增加20%左右，是近6年以來的最大年供應(yīng)量。90平方米以下的中小戶型，將占到2008年全市十區(qū)商品住宅供應(yīng)面積的50%左右，比2007年提升了15%以上。
打折促銷成市場主流？
本報記者獲得的一份權(quán)威學(xué)術(shù)報告——《廣東省藍皮書2008年》顯示，2007年廣東房地產(chǎn)市場迎來了20年難遇的高度景氣發(fā)展階段。廣州、佛山、深圳、東莞、中山等城市交投活躍，樓市價格呈現(xiàn)創(chuàng)記錄式地上漲，交易金額更是達到了歷史新高。
然而，2008年央行“9·27”新政后，廣州經(jīng)緯地產(chǎn)公司項目發(fā)展及研究部通過對珠三角主要城市進行考察、統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，打折促售已成為地產(chǎn)商的主流促銷手段。開發(fā)商采取如折上折、大禮包、無理由退房、送首付、代付利息等銷售方式的，比例約為62.1%；其次是靜觀其變，暫不采取行動，這部分樓盤多處于銷售尾期，或者是發(fā)展商手中的貨量不多；再次就是選擇封盤不賣、推遲開售，有的樓盤開盤時間往后推遲了半年。主要原因是后市不明朗，利潤可觀且降價空間大，如能在高位出貨實屬穩(wěn)賺不賠的明智之舉。
“五一”前，廣州新盤采用“入市價大幅低于之前報價”的價格策略打廣告，其中“明降”、“一步到位”的降價效果較為明顯。比較有代表性的樓盤如廣州的萬科金域藍灣、萬科金色康苑、鳳凰城“美寓”、錦繡香江。其間，有開發(fā)商創(chuàng)下了良好銷量，富力地產(chǎn)稱，其廣州4盤共銷售210套，2.35億元。碧桂園公告稱，“五一”期間包括廣州在內(nèi)，全國銷售額達9億元。
廣州樓盤在推貨策略上也進行了相應(yīng)調(diào)整，如根據(jù)客源的多少來控制推貨的數(shù)量與節(jié)奏，以及低價單位先行入市等，后者的效果更加明顯。
以廣佛交界的金沙洲板塊為例：萬科金域藍灣推出的一期單位A1-A6（先推A4-A6，后推A1-A3），位于整個項目的西南角，西、南兩個方位臨近馬路，戶型基本上為75-94平方米的兩房（約占八成）和95平方米左右的三房，無論單價還是總價都是項目中最低的。另一個案例是位于該板塊內(nèi)、佛山里水的時代糖果，先期推出的也是臨近馬路、距離高壓線僅10米左右的小戶型低價單位。
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