隨著我國社會主義市場經濟制度的建立和發展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現象。與之相適應，傳統的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現今的專業化物業管理所取代。物業管理作為房地產經營管理的一種專業化、社會化、企業化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業管理中，調整業主和物業管理企業關系的重要依據是物業服務合同。正確認識物業服務合同的性質和內容，明確業主和物業管理企業的權利和義務，是正確解決物業糾紛，保障業主利益的關鍵。
一、 物業服務合同的性質和特征
物業服務合同，是指物業管理企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托提供物業服務,業主支付服務費用的書面協議。它明確了物業管理企業和業主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業主和物業管理企業關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業主的權利保障書，在整個物業管理活動中處于核心地位。正確認識物業服務合同相關內容及注意事項，對每位業主都很重要。
1、 物業服務合同的性質
在我國傳統的計劃經濟體制下,實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統一管理這些公有房屋,也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況,都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系,處于被管理和被領導的地位。
隨著住房制度的改革，房屋所有權轉歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業管理企業通過合同獲得物業管理的權利，為全體業主提供服務。根據合同，物業管理企業提供相應的服務，而業主要支付對應的物業服務費用。從這一方面來說，物業管理企業和業主之間是民事合同的雙方當事人,是平等的主體，享有相當的權利和義務。兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以,物業服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。
2、物業服務合同的特征
（1）物業服務合同是典型的民事合同,它不同于委托合同,是合同法十五種有名合同之外的無名合同,是市場經濟發展過程中產生的新型合同。它以提供物業服務為主要內容,協調物業管理企業與業主之間的關系,是關系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業管理合同,其第1318條定義為“物業管理合同是物業管理人受業主或者業主團體委托,為委托人持續處理物業管理事務,委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業服務合同作出規定。我個人認為，基于物業服務合同的典型性和重要性，而《物業管理條例》對物業服務合同規定極為簡單，應該在合同法中增設物業服務合同，以規范和指導物業管理企業和業主的行為，保障雙方的合法權益。在法律未作出明確規定時，則可適用合同法的一般規定。
（2）物業服務合同實現了所有權與管理權的分離。現代社會高速發展，要求實現社會化大分工，每個人精通自己行業的專業技術，而其他工作交由該行業的專業人員完成，知識專業化，行業分工化，提高了效率，降低了成本。物業管理企業擁有專門物業管理技能，利用自己的技術為業主服務，行使管理權。業主是物業的所有人，基于所有權對物業管理企業進行監督。
（3）物業服務合同是雙務合同。雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同。在物業服務合同中,物業管理企業提供房屋及配套設備的養護、維修,小區環境衛生清潔和保安等服務，業主支付費用,雙方的權利義務是相互對應相互依賴的。物業服務收費的一項基本原則是質價相符，充分反應了其雙務性的特點。
（4）物業服務合同是有償合同，要式合同。
3、物業服務合同是否委托合同
有人認為物業服務合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務的合同。物業管理企業受業主聘任，為業主提供服務,代替業主管理小區物業及相關事物。從這點看，物業服務合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點以及當事人的權利義務，物業服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業合同歸屬于委托合同。
（1）委托合同中,受托人應當按照委托人的指示處理委托事務，受托人以委托人的名義處理委托事務，產生的法律后果有委托人承擔。而物業管理公司是獨立的企業法人，有自己的經營方法，在業主將小區委托于其管理時，它以自己的經營費用，自己的名義開展業務，并獨立承擔對外法律后果。
（2）委托合同的重要特點之一就是委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。而對于物業服務合同，除合同約定的條件成就外，物業管理企業不得隨意解除合同；業主委員會只有在業主大會以經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過決議后才能解聘物業管理企業，也必須滿足合同解除的相關條件。
（3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業管理是一種市場經營服務型企業行為，物業管理企業提供服務，業主支付報酬，是有償合同。物業服務合同應當采取書面形式，有的地方物業管理條例還要求在房地產行政主管部門備案，是典型的要式合同。
二、 物業服務合同的訂立——業主選擇物業管理企業自由
根據契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業服務合同中表現為業主可以自由選擇為其提供服務的物業管理企業。然而，在實際生活中，開發商在房屋竣工出售前，常常選定一個物業管理企業為它管理物業，即前期物業管理。通常，該物業管理企業或者是開發商的下屬企業，與開發商利益一致，或者由原來的房管所轉變而來,受到行政單位制約。開發商捆綁銷售，強制業主同意其選定的物業管理企業,或者行政部門加以干涉,在很大程度上限制了業主的選擇自由。雖然業主大會成立后，可以通過決議選擇其他的物業管理企業，但是多數情況下，業主們出于方便等考慮，會接納前期物業管理企業繼續為自己服務。等到出現問題時,根據前期物業服務合同的內容,業主常常處于弱勢,其利益難以追回。所以，要保障業主的權益，首先要規范物業管理企業，使之與房地產開發商和行政單位脫鉤，成為獨立經營、自負盈虧的法人,實現物業管理企業和開發商之間的平等主體關系。只有這樣，開發商才能從維護整個物業的角度，選擇合適的物業管理企業，符合業主的利益，同時能夠防止傳統的行政權力干涉業主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例,第一次由業主投票表決成功炒掉了地產開發商屬下的物業管理公司，使房地產行業流行多年的“誰開發誰管理”的物業管理模式成為終結，在地產物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設部的肯定，推動了中國房地產物管行業的改革，其目標就是“房地產必須與物業管理分離”，為業主更好的行使自由選擇權提供條件。
選擇物業管理企業的自由是業主們的自由，其權利是以在業主大會中行使投票權的方式實現的。“選聘和解聘物業管理企業,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過”，實行的是少數服從多數的原則，所以單個業主的自由是受到一定限制的。物業服務合同是由業主委員會代表業主簽訂的。實踐中出現了業主委員會為了物業管理企業所給的好處，而在選定物業管理企業或者議定具體條款時，與業主大會的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業主的權利，業主可以聯名要求業主委員會召開業主大會，罷免業主委員會，同時申請法院以業主委員會和物業管理企業惡意串通，侵害業主利益為由而宣告物業服務合同無效。
三、合同主要條款——物業服務費用
物業服務收費是指物業管理企業接受業主聘請，對城市住宅小區內的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環境等項目開展維護、修繕、整頓服務以及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。作為物業合同的一項主要條款，服務收費關系到每一個業主的切身利益，是現今物業管理的重點和難點問題，也是物業糾紛中涉及最多的問題。
1、合同相對性原理——物業服務費的交納
合同關系具有相對性，它主要是指合同關系只能發生在特定的合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當事人沒有發生合同上權利義務關系的第三人不能依據合同向合同當事人提出請求或提起訴訟，也不應承擔合同的義務和責任；非依法律或合同的規定，第三人不能主張合同上的權利。所以，在履行物業服務合同，提供物業服務和交納物業服務費用的過程中，必須明確合同的雙方當事人是物業管理企業和業主，不要和其他合同相混淆。
（1）區分物業服務合同和售房合同
要注意，物業服務合同與售房合同是兩個獨立、互不相干的合同。售房合同的雙方當事人是購買人(業主)和房地產開發商，物業服務合同的雙方當事人則是業主和物業管理企業。
在實踐中，許多房地產開發商為了吸引更多的購買人，把物業管理也作為一個賣點，打出“如購買房屋則送（免）半年物業服務費用”這樣的促銷廣告。這實際上超出了其售房合同的范圍。雖然業主可以在物業服務合同中約定，由開發商代替業主交納半年的物業服務費用，但實際履行時，由于得不到開發商的實際承諾常常引起爭議，業主利益無法得到保障。有的開發商在其售房合同中約定了物業服務的內容，在房屋交付之后，把物業交由自己下屬的物業管理企業或者某一個部門管理，實際上提供的物業服務水平低下，并且以維護開發商利益為主,忽視業主權益。所以，業主在購買房屋時，一定要理清楚這兩者之間的關系，簽好售房合同，不要被開發商的“物業”條款所迷惑。
正因為物業服務合同和售房合同時相互獨立的，所以物業服務費用與購房款無關。因而，開發商不能以業主沒有預交物業服務費用而拒絕交付房屋，同時買房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業服務費。對于前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。通過保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。開發商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務和追究相對人的責任，從而保護自己的權利。
(2) 物業管理企業不能以停電停水的方式逼繳物業服務費用
目前，很多居民小區都出現了物業管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業主交納拖欠的物業服務費用的情況，消費者協會的統計也表明這類投訴處于前列并有不斷上升的趨勢。這類問題,涉及到業主的日常生活,極易引起業主和物業管理企業的矛盾，導致業主的憤怒。對于其處理，應當引起重視。
物業管理企業的權利主要是依據物業服務合同收取物業服務費用。實際工作中,物業管理企業往往基于委托向業主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業服務合同中也往往訂有業主不交納物業服務費用，物業管理企業可以停電停水的條款。因此，物業管理企業普遍認為，業主不交納物業服務費用，物業管理企業停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。
同樣，物業服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區業主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。根據權利義務相一致的原則，用水用電人有義務交納水費和電費，供水供電公司有義務按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據雙務合同履行中抗辯權行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利。可見，享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司。物業管理企業并不是小區業主的供水供電人，不享有停水停電的權利。在物業服務合同中，雙方當事人約定在業主不交納物業服務費用的情況下，賦予物業管理企業停水停電的權利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務所對應的是交納水費電費義務，即使供水供電公司授權物業管理企業代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業管理企業也不能以停水停電催繳物業服務費用，只能以它來催繳水費電費。因為，供水供電不是物業管理企業提供的服務，其從供水供電公司得到授權的范圍是有限制的。
過去，物業管理企業往往代收整個小區的水費、電費、有線電視費等公共服務費，同時向業主收取一定的手續費，這是作為物業服務收費的一個組成部分寫入合同的，是由《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》所明確的。現在，新的《物業管理條例》規定，物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。從而明確了公共服務提供人與業主之間的直接關系，理清了物業管理企業、業主以及提供公共服務的主體之間的關系，防止物業管理企業利用其便利的條件，侵害業主的利益,獲取不正當的收益。當然，物業管理企業依照合同收取物業服務費用的權利，也必須要給予保障。在業主拒不交納物業服務費用時，物業管理企業應當依據合同的約定或者法律的規定，采取合法程序來保護自己的權益，比如申請業主委員會督促業主交納物業費用，親自上門與業主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。
(3) 物業管理企業未公布財務報表，業主能否拒絕交納服務費用
在物業服務合同中，雙方當事人的權利義務是明確的：物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務；業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。實際生活中發生了這樣的案例，物業管理企業沒有按照規定或者約定公布其財務收支狀況，業主們拒絕交納物業服務費用，引發爭議。在這種情況下，業主究竟有沒有權利拒絕交納物業服務費用，有不同的觀點。一種觀點是：如果物業管理企業按照合同提供了質價相符的服務，盡管沒有公布其財務狀況，業主也應該交納服務費。另一種觀點認為：定期公布財務報表是物業管理企業的義務，如果其不履行義務，業主就可以行使抗辯權，拒絕交納服務費。我個人認為，在這種情況下，必須對業主與物業管理企業的服務合同進行分析，然后做出判斷。
第一，如果物業服務合同中約定“物業管理企業應當定期公布物業服務費用收支狀況，如果不公布的，業主有權拒絕繼續支付物業服務費用”。根據合同意思自治原則，當事人之間的合意達成的契約，在當事人之間有相當于法律的效力。所以，業主可以暫時拒絕支付服務費用，并通過業主委員會要求物業管理企業盡快公布。如果物業管理企業及時補正的，業主也應該及時補交服務費用。在被稱作物業管理行業的“204條”——《深圳景洲大廈物業管理服務合同》中,第四條(物業管理服務費及其管理)第八項明確規定：景洲大廈物業管理服務費所有收支賬目,按政府規定由乙方每3個月向業主公布一次(張貼時間不少于1個月),賬目公布前送交業主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業主委員會。乙方不公布賬目，業主有權暫停支付物業管理服務費。
第二，如果物業合同中僅規定物業管理企業應當定期公布財務收支報告，并未規定業主的權利，此時，合同的主給付義務是物業管理企業依照約定提供服務，業主依照預定支付費用。物業管理企業定期公布其財務收支報告，是其根據誠實信用原則所負有的附隨義務。在雙務合同中,根據同時履行抗辯權的行使條件,一方單純違反附隨義務,但已履行了主給付義務,另一方不得援用同時履行抗辯權。所以,物業管理企業提供了質價相符的服務,業主就應當支付物業服務費用。對于物業管理企業的財務報告，可以通過業主委員會督促其公布或者要求業主委員會進行檢查。
對物業管理企業使用物業服務費用的情況進行監督,是業主監督物業管理企業工作的重要方式。如何保障業主的這一權利呢？最好的做法就是學習深圳景洲大廈的做法,以合意的方式在物業服務合同中約定，物業管理企業不公布賬目,業主有權暫停支付物業服務費。物業服務費是物業管理企業賴以生存的資金來源,這樣的約定必然促使物業管理企業及時、全面的公布財務帳目。
3、關于開發商空置物業服務費用的交納問題
實踐中,由于開發商與物業管理企業之間千絲萬縷的聯系,兩者通常約定，對于開發商尚未售出的空置物業，不交納或者少交納物業服務費用，則小區的物業服務費用只能由已經入住的業主全部承擔，利益受到損害。小區的物業服務費主要是公共性服務收費，包括公共設施、設備的日常運行、維修及保養費，綠化管理費,清潔衛生費,保安費,辦公費等。從這些費用的構成來看,物業服務費不會因為物業是否空置而有太大的變動。并且，對于業主來說，物業服務費用都是入伙預收的，即物業費在交房時即開始支付，而無論是否實際入住，即使交房后空置，也要交納相應的費用。所以,開發商為空置物業支付與業主相平等的物業服務費用,才是公平的做法。新的《物業管理條例》第47條第二款規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。從而解決了開發商空置物業服務費用的交納問題，保障了業主的權益。
四、結語
物業服務合同是整個物業管理關系的核心。它是建立業主與物業管理企業之間關系的重要法律文件，是約束當事人雙方行為的“法律規范”，雙方當事人都應該給予充分重視，尤其應明了自己的權利與義務。對于法律上沒有規定或者規定模糊的事項，應當在合同中明確約定。雖然新的《物業管理條例》在很大程度上規范了物業行業和物業服務活動，但是對于小區物業管理中的一些爭議問題和細節問題，還沒有做出規定。在我國的物權法和合同法也未提供相關法律依據的情況下，要得到最滿意的物業服務，最好的方法就是在物業服務合同中盡可能全面、詳細的對各項事物做出約定，然后由雙方當事人善意，誠信的履行合同，依據合同解決一切糾紛。我國實踐中深圳市福田區景洲大廈業主委員會與深圳市金風帆物業管理發展有限公司所簽訂的《深圳景洲大廈物業管理服務合同》就是這方面的典范，集中解決了實踐中可能出現的各種問題，給出了相關處理措施，值得各地業主學習和借鑒
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