為美化小區環境，保持整體協調性，某物業小區的物業服務合同約定所有業主不得封閉陽臺，由物業服務企業實行封閉式管理，確保業主人身和財產安全。李某與其他業主一樣，在入住時都按合同履行了義務，沒有在裝修時封閉陽臺。某天，兩名竊賊進入小區伺機作案。進入小區入口處，保安既未對他們進行訊問，也沒有進行有關的登記。兩人持刀進入李某的室內，被李某發現，竊賊在慌亂中偷竊了李某的一部手機逃走。李某遂起訴到法院要求物業服務企業賠償丟失手機的損失。
【評析】
本案主要涉及物業服務企業違反合同的約定造成業主損失的是否承擔責任的問題。
物業服務合同由業主委員會與物業服務企業簽訂，全體業主都應該遵守物業服務合同的約定。物業服務企業違反物業服務合同的約定造成業主人身財產損害的應當承擔損害賠償責任。本案中，物業服務企業與業主約定業主不得封閉陽臺，而本小區實行封閉式管理。在兩個竊賊試圖進入小區內，而保安卻未對其進行訊問和登記而任由其出入。應當說物業服務企業嚴重違反了合同中所規定的義務，致使李某遭受了財產損害，物業服務企業應當承擔損害賠償責任，對李某的手機被盜承擔全部賠償責任。
本案還涉及了對于這種封閉陽臺的規定有可能出現在管理規約或者物業服務合同里面的問題。如果在管理規約里，當然《物業管理條例》有管理規約損害業主利益的業主可以請求法院撤銷。但是對于物業服務合同當中出現了該類條款，由于該類條款會引起業主的生命、財產受到損害的，業主可訴請法院確認該條款無效。因為業委會是業主大會的執行機構，其與物業公司訂立的合同損害了權利人的利益，任何有關聯的業主均可向法院主張維護自身利益。 |
