受加息影響最大的，恐怕還是房地產開發商。近日，在兔年首次加息閃電成行之后，個人住房公積金貸款利率緊跟著上調。被業界稱為房地產第三輪調控的“新國八條”也趕年關出臺、一直以來只是一個“傳說”的房產稅最終落地，都超過了業界絕大多數人的預期。密集、強勢的調控政策高壓之下，日益脆弱的不只是房地產大佬們的神經，更有中小開發商瀕于斷裂的資金鏈。不僅是投機炒樓的資金在退潮，房地產企業自身的資金鏈也受到沖擊。壓倒駱駝的最后一根稻草會是什么？市場臨界點何時出現？房地產企業又將怎樣應對這一次史無前例的大變局？這是一出待演的經濟領域的懸疑大戲。懸疑的答案，則取決于房地產大佬們如何以及能否“找到錢”，以度過眼下的“饑年”。
正途： 銀行信貸及資本市場融資
來自于銀行的信貸資金以及資本市場的公開融資，始終是房地產企業資金來源的“正道”。據了解，近年來房地產企業的資金來源中，銀行貸款基本上保持在80%以上的比例。不過，調控的利劍之下，這條“正道”的前途似乎并不平坦。問題的關鍵在于，房地產企業自身的經營策略如何迎合最新的形勢。
央行節前發布的《2010年第四季度貨幣政策執行報告》提出，下一階段貨幣政策要為房地產市場調控“創造良好的貨幣環境”。這是截至目前最新的相關宏觀政策表述。盤點完2010年的好收成，開發商2011年面對的是暫時還看不到盡頭的“融資煩惱”。近期，銀監會發文，要求信托公司對房地產行業合規性風險自查，更使得房地產企業的悲觀情緒更濃。
開發商從銀行獲得的信貸融資渠道正在收緊。此外，開發商從資本市場獲得融資越來越難。
據了解，在過去的2010年，房地產行業通過公開市場融資的收獲幾乎為零，因此有人將2010年稱為房地產行業“零融資”年。在房地產調控逐步深入的背景下，2011年多數房地產企業在資本市場進行公開募資的難度將越來越大。
幾乎所有的房地產企業在2010年里都依靠預售款、貸款和信托融資度日。為了搶得發展機遇，很多開發商不惜冒著資金鏈斷裂的危險，在2010年瘋狂擴張拿地。這意味著，如果2011年融資情況沒有改善，房地產企業的資金鏈將面臨著從緊張轉向斷裂的危機。
現在，情況似乎變得越來越糟，繼存款準備金率再次上調之后，央行在節后第一個工作日即果斷加息，強化了緊縮政策的預期。
蹊徑：私募、股權融資及自籌資金
“正道”受阻，一些開發商開辟融資“蹊徑”，積極尋求私募、股權融資及各種自籌資金的渠道。
房地產基金將成為房地產企業一個有力的融資渠道。戴德梁行報告預計，今后房地產企業與基金的合作必將成為一個行業趨勢，但由于政策的不明朗和相應法規還在完善中，民間的房地產基金難以形成強勢規模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰；國企與政府背景的房地產基金借助自身雄厚的資金實力以及廣闊的社會資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國房地產舞臺上的主角。
戴德梁行發布的研究報告還指出，伴隨著銀行信貸的逐步緊縮，房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在2011年最迫切的需求。部分企業為緩解資金壓力，可能會通過轉讓資產、股份等方式籌措資金，并出現大型開發公司兼并中小開發公司的情況。
事實上，開發商的融資結構正在經歷“被調整”。數據顯示，由于貨幣政策的調整和銷售增速的下滑，2010年開發商資金來源增速同比下降了23個百分點，為25.4%。其中，資金來源結構也發生了調整，企業自籌資金比例由2009年的31%上升至2011年的37%。借貸資金比例的下降，表明開發商杠桿率和ROE的下降。2011年，貨幣總量將進一步緊縮，開發商獲得資金難度也將加大。
股權融資也是房地產企業融資的一個渠道，在2011年，股權融資的比重有望上升。在房地產調控和貨幣政策帶來的資金壓力下，資金實力薄弱的房地產公司成為一些資本實力雄厚房地產企業并購的對象。
歪道：違規“假道”保障房
據媒體不完全統計，近來積極參與保障性住房建設并享受政策利好的公司有萬科、中國中冶、城投控股、金地集團、保利地產、遠洋地產、上海建工、陸家嘴、招商地產、中國建筑等。以往對保障房市場普遍表現冷淡的開發商突然興趣大增，里面究竟暗藏了什么玄機？
首先，地產大鱷紛紛進軍保障房領域，主要是看中了“十二五”規劃中“大力加強保障房建設”、2011年計劃新建1000萬套的大蛋糕，以尋找新的利潤增長點。
相比于2010年我國保障性住房實際開工規模達590萬套，2011年的保障房規模增長迅速。一方面在嚴厲調控下，商品房價上漲空間受到抑制；另一方面，保障性住房建設規模甚至占到房地產市場的一半以上，開發商不可能回避這個市場。
某房地產開發企業負責人還透露，保障房建設成本較低，需求穩定，資金周轉速度快，更容易獲得銀行貸款，自有資金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利潤率計算，5倍左右的杠桿意味著開發商的資金收益率可擴大至25%左右。
此外，保障房領域的“代建制”模式意味著開發商幾乎毫無風險，盡管利潤不及普通商品房，可謂一筆穩賺不賠的大單。所謂“代建制”，即資金等均由政府投入，房企只輸出技術與管理，以此來收取管理費用。
本是兩全其美的事情，如何成了房地產企業融資的“歪道”呢？這是因為，部分開發商積極投身保障房建設，有違規“假道”融資之嫌。除了上述合法的目的，即獲取新的利潤增長點，另一方面，保障房成為部分開發商拿地和獲得貸款的“幌子”。
事實上，有關部門官員已在不同場合對此提出了警告，稱部分地區存在保障性住房用地未經批準擅自改變用途和性質等問題。
一些房地產企業積極參與保障房建設的目的，實際是為商品房項目爭取盈利空間。據了解，在銀行信貸額度普遍偏緊以及房地產調控從嚴的背景下，開發商融資難度大增。少數房企試圖先通過保障房項目拿到信貸資金，再挪用投入到資金緊缺的商品房項目中去，等到情況好轉后再重新加快保障房建設。
另外，承建保障房之后，開發商可以從地方政府獲得信貸、土地、稅收等多種優惠條件。
陽關大道：降價銷售回籠資金
通過加快終端銷售速度，以盡快回籠資金，可謂房地產企業獲取資金的“陽關大道”。然而，實際情況是怎樣的呢？業內專家表示，繼國務院“新國八條”后，房產稅改革試點也正式落地，一些城市的成交量應聲跌落。如果開發商不適時調整銷售策略，必將對其資金回籠渠道產生明顯的影響。
經歷了1月份相對平淡的開局后，樓市將繼續面臨“最嚴格的調控”：房產稅試點，限購范圍擴大，房貸全面收緊。
美聯物業全國研究中心主任徐楓預測，在政策的疊加效應之下，未來一段時間樓市成交量會出現較大幅度下滑，這將在很大程度上減緩開發商的資金回籠速度。此外，土地增值稅清算和稽查等政策也將直接對相當一部分房企的資金鏈造成壓力。
“在新一輪密集的調控政策高壓之下，對一些房地產公司來說，去庫存、保持現金流穩健是基本命題。”中國房地產學會副會長陳國強接受媒體采訪時說，部分房企業可能將隨之調整經營策略。
徐楓則認為，成交量的下滑將促使開發商加緊推盤，甚至會采取包括降價在內的多種促銷手段維持成交量，因此，房價下調的可能性進一步增加。
羊腸小道：海外資金、房地產信托甚至典當行
海外資金、房地產信托甚至典當行，成為國內房地產企業獲取資金的又一渠道。不過，由于監管嚴格以及相關法規尚待完善，這些渠道只能是“羊腸小道”。
不少房企海外籌備“過冬糧草”。相對于在A股上市房企來說，在香港上市的內地開發商卻多了一條“錢道”，不少房企紛紛將目光投向海外，發行優先票據、債券以及與各大銀行簽訂信貸協議等籌備過冬糧草。
為落實國家房地產調控政策，進一步規范信托公司房地產信托業務，今年以來，銀監會頻頻出拳，規范房地產信托業務。
近日，銀監會頒布了《中國銀監會辦公廳關于信托公司房地產信托業務風險提示的通知》，要求各信托公司立即進行業務合規性風險自查，逐筆分析業務的合規性和風險狀況涉及抵質押等擔保措施情況及評價；項目到期償付能力評價及風險處置預案等內容。
此前財大氣粗房地產商嫌棄典當規模小，如今卻也找典當行“要錢”。不過，在人民大學教授趙錫軍看來，如果地產商企圖通過典當行這條曲線繼續“堅挺”的話，勢必會引發管理層的進一步更加嚴苛的舉措。 據《證券日報》
|
