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保險公司聯合圈地 勢頭猛過開發商

2011-1-17
 
        2010年9月5日，保監會公布了兩個暫行辦法，即《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》，至此，險資投資渠道基本全面放開，保險資金可涉足基金、股票、基建、無擔保債券、不動產、非上市股權等諸多領域。

　　在此之前保險資金主要以股權或自用物業的方式曲線介入房地產業，而自此以后，險資進入不動產變得名正言順。三個月以來，仍被業界稱作試水階段的險資，事實上已大張旗鼓地參與不動產領域。

　　有觀點稱，2011年險資或成大宗交易的最大買主，還有分析認為，2011年，險資的購地潮不可避免。而在此類對大方向的預計之外，另有一個現象也頗為有意思——不少保險公司在進入不動產領域時，采用了聯合的手段，即聯合拿地產項目、聯合拿地，這在近期顯得十分引人注意。

　　熱情提升

　　聯合出手控制風險

　　2010年12月9日，在港股上市的中國人民財產保險股份有限公司(簡稱人保財險)發布公報稱，中國財險與人保集團及其四家附屬公司同意組成聯合體一同受讓北京西長安街八十八號發展有限公司。事實上，該公司是一項目公司，其開發的物業為北京首都時代廣場。

　　根據公告，該聯合體將通過北京產權交易所公開的產權交易程序共同受讓項目公司的股權和轉讓方對項目公司的債權，其中中國財險擬出資10億元，受讓項目公司30.41%股權。

　　公告出來不過幾天，中國人保就成功進行了該項交易。除了人保財險斥資10億元外，人保集團、人保壽險、人保健康、人保資產和人保控股分別出資。同時，人保集團還將出資約4.56億元受讓標的公司的債權。故而整筆交易以掛牌價37.4億元達成。

　　這是一筆相當劃算的交易。按37.4億元的掛牌價格計算，人保這次購買的價格每平方米還不到3.1萬元，而目前同一地段的商業地產每平方米至少要賣到5萬元以上。

　　盡管人保或將此廣場用作人保今后新的總部大樓，不過公開資料顯示，首都時代廣場占地面積1.31公頃，總建筑面積12.2萬平方米，包括5層商場、10層甲級辦公樓和400個停車位，另外，根據北交所公告顯示，該物業在人保購入的前一年也即2009年收入8259萬元，凈利潤584萬元。

　　也就是說該項目作為自用外，還可能多出樓層用于出租，另外還有商場部分帶來收益。同時該項目地處北京西單商圈，位置絕佳，但由于各種原因，長久以來此地一直缺乏人氣，目前只有地下餐飲、電影院等少數幾家商戶入駐。那么如果人保購入后能“盤活”該項目，其將為人保每年貢獻的收入遠不止2009年的水平。

　　人保的想法不外乎也是如此。人保財險在公告中表明，聯合體受讓項目公司股權后，項目公司將以市場化方式出租物業獲得收入，項目公司經營取得的凈利潤向股東分紅。

　　“隨著規模、人力的發展，保險公司需要購買、建設較大規模的總部大樓是正常需求。不過目前大型保險公司購買面積普遍超出了自用需求，超出的部分可獲得租賃收益。從之前的‘曲線’進入到現在名正言順，可以看到險資的熱情進一步提升，這將是一個長期趨勢。投資優質地塊能夠獲得穩定的回報率。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

　　對于為何要聯合受讓項目公司，人保財險也給出了相應的解釋，首先受讓項目公司股權符合保險資金的投資要求，受讓價格合理，但鑒于受讓項目公司股權需要的資金量較大，以聯合體方式進行交易，可使交易總體風險可控。

　　事實上，這種聯合手法于保險公司而言在投資房地產方面較為新鮮，卻已是保險公司在拿保險項目時慣用的方式，而其主要目的都只為一個——控制風險。

　　其實險資聯手是有傳統的，這種傳統一直都體現在拿項目上面，舉例而言，當拿一些大型基礎建設項目時，比如一段地鐵，就可能有好幾家保險公司進來，因為大型的項目一家公司也吃不下，同時對于建設方，組團的保險公司不僅為險資自身控制了風險，也為建設方控制了風險。華融證券的保險分析師王慧萍這樣告訴記者。

　　控制風險是為了求穩，這對于保險公司而言，尤為重要。而人保財險指出的將“以市場化方式出租物業獲得收入”，是寄希望于長線投資商業地產，獲取穩定收益的表現。

　　不過，在求穩的同時必定會失去暴利的機會，依靠每年租金獲得的年收益率不會太高，但也不至于低，這恰恰符合保險公司對資產配置的謹慎要求。

　　圈地兇猛

　　勢頭猛過開發商

　　在保險公司聯合拿地產項目的同時，也出現了保險公司聯合拿地的現象。2010年12月，泰康人壽、生命人壽、陽光保險、安邦財險等八家險企一起扎堆競購北京CBD核心商務區的六宗地塊，還分別報出最高價，其兇猛甚于開發商。

　　這其中包括聯合體(泰康人壽和標準投資集團)報價31億元、聯合體(陽光保險集團和陽光財險)報價25億元競購Z3地塊；聯合體(生命人壽與聯通投資控股集團)報價35億元競購Z4地塊；聯合體(安邦財險、和諧健康保險公司與標準投資集團)報價25億元競購Z5地塊；聯合體(安邦財險、生命人壽、安邦人壽和標準投資集團)報價40億元競購Z6地塊。

　　險資扎堆聯合買地的場面以前甚少出現，此次的規模無疑顯示出了險資的來勢洶洶。“在上世紀90年代，監管相對不嚴的時候，保險資金在海南、廣西等地拿地曾很‘兇’，后來監管越來越嚴，這樣的現象就再也沒有了。”王慧萍告訴記者。

　　長時間的沉寂后，此次保險公司扎堆購地的現象顯得更為突出。對于此，保監會有關人士表示，上述險企拿地是商業自用，符合現行政策。

　　根據現行政策的要求是，險資投資不動產須遵守專地專用原則，不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動產(項目公司)的名義，以商業房地產的方式，開發和銷售住宅。若發現違規操作，保監會將從嚴查處。

　　保監會顯然意識到了險資投資不動產開閘以來的效果，雖然亮了綠燈，并不代表放任自流，涉及上千億元的保險資金必須加以監管。

　　保監會主席吳定富在2010年12月28日召開的保險業情況通報會上指出，2011年將加強對股權和不動產投資的重點監管，防止出現投資沖動。

　　在國金證券保險業分析師王剛看來，保險資金購地熱一定是大勢所趨。而王慧萍告訴記者，這其中活躍的還是以大型保險公司為主，小型的保險公司受資產配置上規模的限制，只能從中分得極小的一杯羹。		  

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