物業(yè)管理滿意度低 物業(yè)糾紛案件猛增
鄭軍英委員通過調(diào)研和親身走訪了解到：物業(yè)糾紛案件五年來大幅增加，不少居民小區(qū)物業(yè)管理存在大量“偷工減料”行為，業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理滿意度普遍較低。為解決我省物業(yè)管理中存在的主要問題，她建議完善業(yè)主委員會職能、在物業(yè)服務(wù)市場中引入競爭機制。
同時，農(nóng)工黨河北省委的一份“關(guān)于加強現(xiàn)代物業(yè)管理的建議”也關(guān)注了當(dāng)前住宅小區(qū)物業(yè)管理的弊端，建議在物業(yè)管理中引入競爭機制，走專業(yè)化管理的道路。
■調(diào)查：小區(qū)物業(yè)管理滿意度普遍偏低
鄭軍英委員通過調(diào)研了解到，近五年基層法院受理物業(yè)糾紛案件呈現(xiàn)連續(xù)大幅增長，物業(yè)糾紛案件占基層法院民商事案件總數(shù)的比例也從約10%提高到20%以上，正成為一類案件數(shù)量大、審理難度大、不穩(wěn)定因素多的案件。
“經(jīng)過在石家莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)部分小區(qū)走訪，我發(fā)現(xiàn)業(yè)主對小區(qū)物業(yè)管理普遍滿意度較低。”鄭軍英委員表示,不少業(yè)主反映小區(qū)物業(yè)管理上存在大量“偷工減料”行為，如小區(qū)入住已經(jīng)近兩年，應(yīng)當(dāng)配套的居民信箱、單元門尚未配備；為了降低物業(yè)成本小區(qū)部分公共設(shè)施長期停用（如部分電梯），而物業(yè)費卻全額收��；小區(qū)物業(yè)對業(yè)主反映的問題不能及時處理，服務(wù)態(tài)度蠻橫等等。
■分析：三方面原因致物業(yè)糾紛多
鄭軍英委員認為導(dǎo)致物業(yè)糾紛越來越多的原因主要有三方面。其一，業(yè)主與物業(yè)管理公司沒有平等的溝通平臺，物業(yè)公司掌握小區(qū)管理權(quán)力，缺少外部制約力；其二，業(yè)主委員會制度尚不完善，多數(shù)社區(qū)業(yè)主委員會遲遲不能建立，無法制約物業(yè)管理公司，維護業(yè)主權(quán)力。其三，物業(yè)企業(yè)競爭機制有待健全。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商同屬“一家人”，物業(yè)企業(yè)未經(jīng)過合理競爭長期把持小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，由壟斷造成專斷，服務(wù)意識低下。
■建議：引入競爭機制，實行專業(yè)服務(wù)社會化
為解決物業(yè)糾紛，實現(xiàn)物管文明，鄭軍英委員建議加強政府監(jiān)管力度，在居委會一級行政單位設(shè)置專人負責(zé)溝通業(yè)主與物業(yè)企業(yè)，對矛盾及時予以調(diào)節(jié)和干預(yù)。完善業(yè)主委員會相關(guān)職能，賦予廣大業(yè)主一定的權(quán)力從而制約物業(yè)企業(yè)的強勢地位。對于業(yè)主委員會成員應(yīng)予以一定的經(jīng)濟補助，從而發(fā)揮他們的工作積極性。對注冊物業(yè)企業(yè)從管理制度、服務(wù)水平等方面進行綜合評定，劃分物業(yè)公司服務(wù)等級，規(guī)范企業(yè)發(fā)展，為業(yè)主委員會選擇物業(yè)公司提供直觀的、標準的參考依據(jù)。鄭軍英委員還建議法院在處理物業(yè)糾紛案件中加大調(diào)解力度。
農(nóng)工黨河北省委則在提案中指出，物業(yè)管理要引進競爭機制。 物業(yè)管理公司以自身的實力提供服務(wù)項目和水平競標，從而構(gòu)成真正有效的競爭機制，這種把“招標承包制”引進到住宅小區(qū)管理，是對房地產(chǎn)管理體制真正意義上的改革，在建中和建成后的住宅區(qū)經(jīng)營管理都可以實行“招標”，誰管理的好，費用又合理就由誰管�，F(xiàn)在一些物業(yè)管理公司還是家族式管理方法，誰承包了物業(yè)管理誰招聘家族式人員，一些物業(yè)維修人員甚至連最基本的維修技能也不具備，更談不上優(yōu)質(zhì)服務(wù)了。而實行這種具有競爭機制的管理模式，一定要有大量的管理法規(guī)等方面的工作需要完善。
提案還指出，我國的物業(yè)管理公司機構(gòu)大、人員多，公司對每一項管理業(yè)務(wù)、服務(wù)項目都要親力親為，這種管理模式給公司背上沉重的包袱，勢必大大增加成本。建議借鑒香港的成功經(jīng)驗，從事物業(yè)管理的管理機構(gòu)人員組成少而精，管理機構(gòu)將保安、清潔、維修等工作都以合同形式發(fā)包給專業(yè)公司、承包商去做。物業(yè)管理人員主要工作是按照合同進行管理、協(xié)調(diào)，除日常需要少數(shù)維修人員外，各種專業(yè)技術(shù)人員都不需配置，物業(yè)管理公司成為物業(yè)管理的組織者，管理開支大為減少，物業(yè)管理機構(gòu)定期對承包商的專業(yè)公司進行考核，評價其工作業(yè)績，按照市場競爭，優(yōu)勝劣汰的原則選擇專業(yè)公司和承包商。這種社會化經(jīng)營方式，不僅能最大限度發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，而且能最大限度地降低管理成本。 |
