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“從公司承租的價(jià)格一個(gè)月只要1.8萬(wàn)元，而轉(zhuǎn)租給他人每月就要2.4萬(wàn)多元，兩間店面每月就能賺取6000元的差價(jià)。”近日，景德鎮(zhèn)市俞先生致電本報(bào)，反映景德鎮(zhèn)市飲食服務(wù)總公司的國(guó)有資產(chǎn)就這樣白白流失了，缺少監(jiān)管……
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，俞先生投訴反映的情況揭開(kāi)了我省公房租賃管理混亂的一個(gè)側(cè)面，這緣于法律法規(guī)對(duì)轉(zhuǎn)租缺乏有效監(jiān)管和懲處措施。有律師稱，即使將來(lái)新的《商品房屋租賃管理辦法》實(shí)施，由于懲罰金額低，效果恐怕仍然不佳。
“公和第一圃”
招標(biāo)“就低不就高”被指有貓膩
俞景波，景德鎮(zhèn)市一名個(gè)體老板。他從2001年開(kāi)始，就從該市飲食服務(wù)總公司（以下簡(jiǎn)稱“飲食公司”）副總經(jīng)理徐某的母親手中，轉(zhuǎn)租了市中山北路“公和第一圃”的兩間店面，一直從事化妝品經(jīng)營(yíng)。
徐某作為飲食公司的一名負(fù)責(zé)人，以其母名義與公司簽訂了承租合同，租下了“公和第一圃”的這兩間店面，并用母親的名義對(duì)外轉(zhuǎn)租給俞景波。
2009年11月，俞景波和“公和第一圃”的店面承包經(jīng)營(yíng)即將期滿。飲食公司面向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)租賃經(jīng)營(yíng)，并制定了招標(biāo)方案，成立招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，其中徐某是副組長(zhǎng)。
作為第一租賃經(jīng)營(yíng)者的俞景波也參加了這次招標(biāo)工作。7日，飲食公司一位負(fù)責(zé)人告訴記者，當(dāng)天參與的有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)單位的紀(jì)委人員，還有本單位的紀(jì)委人員、公證人員到場(chǎng)監(jiān)督。
俞景波稱，“公和第一圃”的標(biāo)底價(jià)是月租金1.8萬(wàn)元，他的出價(jià)是2.5萬(wàn)元,其他4個(gè)投標(biāo)人的價(jià)格分別為5.3萬(wàn)、3.5萬(wàn)、2.2萬(wàn)、1.9萬(wàn)。
按照招標(biāo)方案確定的原則是“價(jià)高者得”，按理應(yīng)由出5.3萬(wàn)元標(biāo)價(jià)的人與公司簽訂合同。
招標(biāo)方案同時(shí)明確規(guī)定：中標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)結(jié)束后，由招標(biāo)方通知中標(biāo)人簽訂租賃經(jīng)營(yíng)合同時(shí)在5日內(nèi)與招標(biāo)方簽訂合同。如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未簽合同，招標(biāo)方視中標(biāo)人為棄權(quán)，有權(quán)另定原中標(biāo)人的第2人為中標(biāo)人，以此類(lèi)推。如出價(jià)5.3萬(wàn)元的中標(biāo)人不來(lái)簽，那就出價(jià)3.5萬(wàn)元中標(biāo)人的來(lái)簽，接下來(lái)就是出價(jià)2.5萬(wàn)元的中標(biāo)人來(lái)簽等。但讓俞景波想不通的是，最后簽訂合同的價(jià)格卻是1.8萬(wàn)元，俞景波告訴記者：“且簽訂合同的人正是徐某妻子的親戚。”
在2009年12月舉行的招標(biāo)會(huì)結(jié)束后，俞景波經(jīng)過(guò)打聽(tīng)才知道出價(jià)最高且5日內(nèi)不來(lái)簽合同的幕后人竟是公司的副總經(jīng)理徐某。
俞景波稱，他發(fā)現(xiàn)招投標(biāo)可能存在貓膩后，徐某擔(dān)心把事情鬧大，和他私下簽了一份轉(zhuǎn)租協(xié)議，承諾把“公和第一圃”店面以每個(gè)月2.4萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)租給他。
俞景波一看價(jià)格比自己的投標(biāo)價(jià)少了1000元/月，就答應(yīng)了。
到了去年8月，徐某親戚正式將公司“公和第一圃”店面承租后，徐某卻向俞景波提出“加價(jià)”，將每個(gè)月的租金由2.4萬(wàn)元漲到2.8萬(wàn)元，并撕毀了此前原先私下簽訂的協(xié)議，并要求他在2010年12月底搬走。
俞景波介紹，在徐某親戚未取得正式合同的2010年1月至8月，他每個(gè)月都是按協(xié)議交了租金給徐某本人的，給的都是現(xiàn)金，而對(duì)方每次出具的收條均是以其母親的名字作為簽名。
“2009年12月之前，徐某一直以親屬的名義、以極低的價(jià)格承租店面，隨后轉(zhuǎn)租給他人，每月可以獲利一萬(wàn)余元！”俞景波認(rèn)為，徐某的行為涉嫌利用國(guó)有資產(chǎn)牟取暴利。
當(dāng)事人承認(rèn)招標(biāo)前由其母承包
近日，記者來(lái)到位于景德鎮(zhèn)市馬鞍山路69號(hào)的飲食公司采訪。
公司黨委書(shū)記袁俊向記者提供了一份書(shū)面回復(fù)。在回復(fù)中，公司稱招標(biāo)方案所確定的原則是“價(jià)高者得”。但是從招投標(biāo)法的基本精神出發(fā)，價(jià)高應(yīng)當(dāng)是合理的價(jià)高，如果超出市場(chǎng)公允價(jià)值范圍，且存在惡意價(jià)高的情況下，實(shí)際上是對(duì)招標(biāo)行為的攻擊和破壞，不利于租賃合同當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)，租賃合同根本無(wú)法履行，反而會(huì)造成國(guó)有資產(chǎn)的流失。
對(duì)此，記者問(wèn)道，如果按照公司的招標(biāo)方案，如在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未簽合同，招標(biāo)方視中標(biāo)人為棄權(quán)，應(yīng)該按順序確定原中標(biāo)人的第二人為中標(biāo)人，為何沒(méi)有確定第二人為中標(biāo)人？
“第二中標(biāo)的價(jià)格（記者注：指3.5萬(wàn)元），我們也覺(jué)得不太符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。”袁俊稱。
“那你們覺(jué)得1.8萬(wàn)元就符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律嗎？”記者反問(wèn)道。
“這個(gè)問(wèn)題我已經(jīng)書(shū)面回復(fù)中回答過(guò)了，不作任何解釋，”袁俊稱，該公司的操作都是按程序來(lái)的。
書(shū)面回復(fù)是這樣解釋的：“公司對(duì)租賃權(quán)的真實(shí)價(jià)值進(jìn)行了客觀的市場(chǎng)調(diào)研和采價(jià)論證，經(jīng)比較分析后，認(rèn)定月租金在1.8萬(wàn)元比較合理，且同時(shí)考慮到原承租戶對(duì)租賃物進(jìn)行了添附，從有利于租賃物的交付和添附物價(jià)值的量化出發(fā)，經(jīng)集體研究決定，將租賃物租賃給原承租戶更有利于合同的履行和權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，更有利于國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。”
采訪中，袁俊承認(rèn)中標(biāo)人是徐某妻子親戚一說(shuō)，并強(qiáng)調(diào)相關(guān)的規(guī)定中并沒(méi)有明確招標(biāo)公司的非直系親屬不可以參加中標(biāo)，徐某轉(zhuǎn)租的行為是其個(gè)人行為，現(xiàn)在公司已取消了他和俞景波的租賃關(guān)系。
隨后，記者來(lái)到景德鎮(zhèn)市商務(wù)局。“公司在招標(biāo)中是否違規(guī)，以及轉(zhuǎn)租是否違法？”記者在該局找不到答案。該局副局長(zhǎng)孫斌叫記者去景德鎮(zhèn)飲食服務(wù)總公司了解具體情況。
12日上午，記者電話采訪了徐某。徐某否認(rèn)中標(biāo)人是他妻子的親戚，但對(duì)其母親收取俞景波的租金一事表示認(rèn)可。他解釋，在去年12月舉行的關(guān)于“公和第一圃”的招投標(biāo)事件之前，一直由其母承包，且承包合同未到期。“該事件，我自始至終不知情，”徐某稱。
“轉(zhuǎn)租沒(méi)備案，有國(guó)資流失現(xiàn)象”
對(duì)于徐某親戚擅自轉(zhuǎn)租的行為，主管部門(mén)如何定性？
11日，記者采訪了景德鎮(zhèn)市房管局房屋租賃管理處江處長(zhǎng)。江處長(zhǎng)告訴記者，該處是在2008年才成立的，是一個(gè)自收自支的事業(yè)單位。對(duì)于公有住房的租賃雖然有監(jiān)督管理的權(quán)力，但是對(duì)于一些違規(guī)行為，由于相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)于處罰模糊不清，所以執(zhí)法非常困難。
江處長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，隸屬于公司的“公和第一圃”的租賃及徐某親戚的轉(zhuǎn)租行為，并沒(méi)有到該處進(jìn)行登記備案，違反了相關(guān)規(guī)定，存在國(guó)有資產(chǎn)流失的現(xiàn)象。
“原建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，對(duì)于未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無(wú)效，應(yīng)沒(méi)收其非法所得，并可處以罰款。”江處長(zhǎng)坦言，但該規(guī)定，并沒(méi)有規(guī)定罰款的上限和下限，因此執(zhí)行起來(lái)非常困難。他透露，由于沒(méi)有對(duì)處罰金額的范圍作出相關(guān)的規(guī)定，該處擔(dān)心成被告，因此自成立以后，未下發(fā)一張罰款通知單。
江處長(zhǎng)透露，今年2月1日即將實(shí)施的《商品房屋租賃管理辦法》（注：《城市房屋租賃管理辦法》同時(shí)廢止）對(duì)于房屋租賃當(dāng)事人擅自轉(zhuǎn)租、不到房管部門(mén)備案登記的行為，給予了明確的處罰。
記者隨后查閱該辦法第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。房屋租賃當(dāng)事人可以書(shū)面委托他人辦理房屋租賃登記備案。
該辦法第十九條規(guī)定，房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門(mén)辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷(xiāo)手續(xù)。
對(duì)于違法上述兩條規(guī)定的。該辦法明確由當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以1000元以下罰款；單位逾期不改正的，處以1000元以上10000元以下罰款。
公房租賃管理混亂緣于缺乏監(jiān)督
即使《商品房屋租賃管理辦法》開(kāi)始實(shí)施，由于懲罰的金額低，效果恐怕仍然不佳。景德鎮(zhèn)市有法律界人士如是稱。
有法律界人士認(rèn)為，俞景波的遭遇，更是我省公房租賃管理混亂的一個(gè)縮影。
12日，南昌市某區(qū)法院一位不愿具名的法官告訴記者，在他辦理的一些案件中，他發(fā)現(xiàn)公房租賃管理混亂主要表現(xiàn)在以下方面：首先是公房租賃價(jià)格普遍偏低，且公房租賃期限較長(zhǎng)。有些繁華地段的店面，租金僅為每平方米20～30元。而大部分的租賃期限較長(zhǎng)，甚至長(zhǎng)達(dá)20年，不能確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。
其次是公房轉(zhuǎn)租現(xiàn)象嚴(yán)重，從第一承租人到實(shí)際承租人，大多轉(zhuǎn)過(guò)3手以上，且租金也成倍上漲，轉(zhuǎn)租人從中獲得了暴利，但公房所有權(quán)人并未實(shí)際獲利。
更令人擔(dān)憂的是，一些國(guó)有企事業(yè)單位不將公房租賃租金依法上交國(guó)庫(kù)，而是存入私設(shè)的小金庫(kù)，供非正當(dāng)開(kāi)支使用。
還有部分因經(jīng)營(yíng)不善而歇業(yè)的國(guó)有、集體企業(yè)缺乏監(jiān)督，使公房的租賃管理權(quán)、租金收取權(quán)、租金使用權(quán)落入企業(yè)負(fù)責(zé)人或留守人員特別是公章管理人員手中，導(dǎo)致腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。有些公房所有權(quán)人單位的經(jīng)辦人也利用公房租賃權(quán)收受賄賂，甚至通過(guò)降租來(lái)受賄。
那么如何規(guī)范公房出租管理市場(chǎng)，防止國(guó)有資產(chǎn)流失呢？
該法官建議：一是各級(jí)國(guó)資委應(yīng)加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)公房的租賃管理，對(duì)承租人基本情況、租賃期限與租金等登記造冊(cè)，并報(bào)同級(jí)紀(jì)委備案。二是國(guó)資委與紀(jì)委應(yīng)聯(lián)合出臺(tái)公房租賃招投標(biāo)管理規(guī)定，禁止未經(jīng)公開(kāi)招投標(biāo)就出租公房。同時(shí)，禁止單位領(lǐng)導(dǎo)或相關(guān)責(zé)任人將自己所在單位的公房出租給親屬，即使在同等條件下參加招投標(biāo)的，也要將相關(guān)情況上報(bào)紀(jì)委。三是針對(duì)不同地段的具體情況，出臺(tái)公房租賃價(jià)格的指導(dǎo)性意見(jiàn)，對(duì)于明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格出租的，可要求公房所有權(quán)人依“情事變更”原則，請(qǐng)求法院予以變更。四是對(duì)于非法轉(zhuǎn)租公房的，出租人可解除租賃合同。對(duì)于出租人怠于履行解除合同權(quán)的，可由國(guó)資委進(jìn)行督促，必要時(shí)還可由紀(jì)委進(jìn)行黨紀(jì)政紀(jì)處分。五是相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)租金收取、使用情況的監(jiān)督管理，對(duì)于私設(shè)小金庫(kù)違規(guī)使用租金的，給予黨紀(jì)政紀(jì)處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
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