如果對小區的物業服務有意見，你會采取什么方式去處理？據了解，“不交費”是許多業主常用的對抗方式，然而由于物業服務合同的存在，這樣的糾紛鬧到法庭上往往還是業主吃虧。近日，南寧市民主路某小區業主張先生就因此遭遇了一場敗訴。
某物業公司在南寧市民主路一小區服務已有5年多，他們在今年1月底向興寧區法院遞交訴狀，稱業主張先生從2008年1月起開始拖欠各項物業管理費用，至2009年11月共計欠費2135.08元，其中包括物管費1284.11元、公共維修資金770.47元、路燈公攤電費80.50元。他們定期向張先生發繳費通知單，但張先生置之不理。
物業公司稱，張先生的行為已經侵害了他們的合法權益，由于張先生的妻子也是產權人，他們將夫婦二人一起推上法庭，要求二人向他們支付拖欠的服務費，并支付違約金3800余元。
對于拒絕交費，張先生夫婦倒出了自己的不滿：他們在2005年初買房時，合同約定建筑面積111.66平方米，其中套內建筑面積92.68平方米，公攤面積18.98平方米，但他們入住后發現開發商沒有支付完土地出讓金，房產證遲遲辦不下來；他們的樓房沒有消防通道，根本沒有公共部位和公攤面積，但物業公司卻按111.66平方米的建筑面積收取物業費，顯然不合理，他們多次要求退還多收的物業費，但物業公司總是不理睬；他們要求物業公司公布公共維修資金收支情況，物業公司均拒絕；有人在他們家的房屋樓頂違章建房居住，2009年1月他們發現房屋開裂后多次向物業反映，至今也沒有人上門處理；2008年1月，張先生在物業保安的眼皮地下接連丟了兩輛電單車，物業管理人員承諾賠償卻一直不兌現……
經過4月12日和9月28日兩次開庭審理，法院查明，張先生曾在2005年1月與物業公司簽訂了《前期物業管理服務協議》和《業主公約》，其中對雙方的權利義務進行了明確約定。
法院認為，雙方之間簽訂的物業服務協議合法有效，各方當事人均應恪守履行。按協議約定，物業公司為張先生所購買的房屋提供物業管理服務，張先生夫婦則應按合同約定的期限交納物業服務費用，他們拖欠2008年1月至2009年11月間的物業服務相關費用構成違約。
但是，根據張先生提供的現場照片，物業公司在物業服務中存在一定的瑕疵，比如：未能及時清理公共通道的垃圾、未及時修復被破壞的排水溝蓋、未按約公布物業管理費用收支賬目等。此外，張先生夫婦家的房頂上有違章搭蓋物，這反映了物業公司對房屋的公共部位未盡到管理義務，對張先生夫婦的正常使用房屋構成了一定的影響。因此，物業公司要求張先生夫婦支付違約金，法院不支持。
由于張先生夫婦所購的商品房還沒有辦理房屋所有權證，產權面積尚未確定，根據雙方物業服務合同的約定，物業服務費的計費依據是《商品房買賣合同》所載的建筑面積，物業公司的計費并未超出上述范圍，因此不構成超面積收費。至于房屋實際公攤面積的問題，和本案不屬于同一法律關系，張先生夫婦可另行解決。
法院最后作出判決，張先生夫婦應向物業公司支付拖欠的費用2135.08元，駁回物業公司關于違約金的請求。雙方均未上訴，判決已于今日生效。
主辦法官說，近年來，業主由于不滿物業服務而拒交物業服務費的糾紛比較常見，在起訴到法院的案例中，業主敗訴的居多。這是因為，根據雙方的物業服務合同，交納物業服務費用是房屋業主的基本合同義務。不按期支付物業費不僅會侵害物業服務企業的合法權益，同時也影響整個小區的物業管理服務質量，損害全體業主的共同利益。因此，只要在物業公司提供了基本物業服務的前提下，業主都應該交納費用。如果對物業服務不滿，應該與物業公司友好協商，或向有關主管部門反映，以提高物業管理服務質量。如果物業公司的行為損害了業主的利益，造成業主損失的，業主也可在收集相應的證據后向法院提起訴訟，維護自身的合法權益，采取拒付物業管理費的方式進行對抗是不恰當的。 |
