群體性物業(yè)糾紛頻發(fā)
我?guī)湍恪肮芗摇保愀段夜ゅX(qián)。在物業(yè)公司與業(yè)主之間，這樣的一種關(guān)系理所當(dāng)然，也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。
然而，最近幾年來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾頻繁發(fā)生，且有不斷增加的趨勢(shì)，許多糾紛甚至被訴諸法院。根據(jù)法院提供的數(shù)據(jù)分析，最近兩年，全市物業(yè)糾紛案總數(shù)已超過(guò)1萬(wàn)起。
物業(yè)糾紛的一個(gè)顯著特點(diǎn)是群體性，如果一個(gè)小區(qū)內(nèi)有人不交物業(yè)費(fèi)，就可能產(chǎn)生“示范”效應(yīng)，其最后的結(jié)果就是群體性地被“感染”。
業(yè)主為何拖欠物業(yè)費(fèi)？原因五花八門(mén)：小區(qū)公用設(shè)施缺乏維修造成居民生活不便、小區(qū)頻頻發(fā)生盜竊案、小區(qū)停車(chē)位緊張、房屋質(zhì)量問(wèn)題、對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不滿等等。
法院訴前調(diào)解成果顯著
一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)糾紛案標(biāo)的額并不大，但因?yàn)槠渖婕懊孑^廣，如果處理不當(dāng)，不但影響物管企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系，甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)的和諧。對(duì)此，我市各級(jí)政府部門(mén)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，探索建立相應(yīng)的調(diào)解機(jī)制，堅(jiān)持以人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解等多種調(diào)解方法相結(jié)合的原則，聯(lián)動(dòng)互動(dòng)，爭(zhēng)取獲得最好的效果。
早在2007年3月，慈溪法院就與相關(guān)政府部門(mén)合作，推出了“物業(yè)管理糾紛快速處理機(jī)制”，去年7月，該市又成立了由法院、建設(shè)局、街道辦事處等參加的物業(yè)管理糾紛快速處理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。寧海法院則于今年9月，與當(dāng)?shù)厮痉ň帧⒔ㄔO(shè)局共同出臺(tái)了《物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理實(shí)施意見(jiàn)》，同時(shí)建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）、社區(qū)三級(jí)物業(yè)糾紛快速處理機(jī)制，成立了專門(mén)的物業(yè)糾紛調(diào)處中心，集中調(diào)解處理涉及物業(yè)的各類(lèi)糾紛。
慈溪法院民四庭的一名法官是該市物業(yè)管理糾紛快速處理工作領(lǐng)導(dǎo)小組成員。他介紹說(shuō)，物業(yè)糾紛調(diào)解成功后，一般會(huì)出具《人民調(diào)解協(xié)議書(shū)》，由雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)，這樣，此案屬于人民調(diào)解性質(zhì)；如果當(dāng)事人要求法院出具調(diào)解書(shū)，就屬于司法調(diào)解。但不管是人民調(diào)解還是司法調(diào)解，都具有法律效力，如果一方反悔，另一方可以直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行。
據(jù)寧海法院統(tǒng)計(jì)。通過(guò)訴前調(diào)解，該院去年共處置物業(yè)糾紛案400件，今年前10個(gè)月已處置900多件，增幅超過(guò)200％，因調(diào)解不成最終進(jìn)入訴訟程序通過(guò)判決處理的不到總數(shù)的10％。
行政部門(mén)和人民調(diào)解組織發(fā)揮特殊作用
在物業(yè)糾紛的調(diào)解過(guò)程中，建設(shè)局等行政部門(mén)發(fā)揮了重要作用。
一些物業(yè)糾紛案的發(fā)生與房屋建筑質(zhì)量、公用設(shè)施質(zhì)量等歷史遺留以及物業(yè)服務(wù)手段缺位、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)等有直接關(guān)系。作為物業(yè)管理公司的主管機(jī)關(guān)，建設(shè)局可以管理并引導(dǎo)物業(yè)公司的發(fā)展，也可對(duì)物管糾紛進(jìn)行行政調(diào)解。物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)，建設(shè)局可依照職能權(quán)限責(zé)令其改正，屬于房產(chǎn)質(zhì)量原因的，可要求房產(chǎn)公司限期解決。
除了職能部門(mén)外，為物業(yè)糾紛案的解決起到作用的還有一些特殊的成員。
一起物業(yè)糾紛的調(diào)解過(guò)程
去年，慈溪一家物業(yè)公司到當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V，要求其所管理的商業(yè)步行街的17名業(yè)主付清拖欠的物業(yè)費(fèi)。法院立即聯(lián)系了該市建設(shè)局、街道辦事處相關(guān)人員，啟動(dòng)了物業(yè)管理糾紛快速處理機(jī)制。
4天后，物業(yè)管理糾紛快速處理辦公室人員與步行街所在社區(qū)居委會(huì)、人民調(diào)解員一起對(duì)該系列案進(jìn)行調(diào)解。
業(yè)主們說(shuō)，步行街房屋很多檐瓦破了，不僅影響美觀，還存在安全隱患，反映過(guò)多次，但沒(méi)人來(lái)修；步行街配電箱從不上鎖，里面電線放置零亂，很危險(xiǎn)；垃圾也沒(méi)有及時(shí)清理，傍晚時(shí)無(wú)證攤販隨意擺攤。
物業(yè)公司承認(rèn)自己的工作確實(shí)存在不足，同時(shí)表示愿意盡快改進(jìn)。
由三方人員組成“老娘舅”轉(zhuǎn)而做業(yè)主們的工作，講清法律關(guān)系，希望雙方互相理解。經(jīng)過(guò)工作，業(yè)主們作出讓步，并當(dāng)場(chǎng)付清了物業(yè)費(fèi)。
這起拖了一年半的物業(yè)管理費(fèi)糾紛，不到3個(gè)小時(shí)就得到了化解。 |
