隨著我國住房的市場化改革，特別是近幾年房地產市場持續升溫，住宅小區和新房成交數量急劇增加，于是，因業主、開發商和物業之間的利益沖突引發的物業糾紛呈激增勢頭。業內人士表示，由于涉及面廣，業主維權成本和難度較高，不穩定因素多，看似小事的物業糾紛已成為當前影響和諧社會關系的一大隱患和城市發展矛盾的問題之一，亟待引起高度重視。
物業之痛，現代人的心頭夢魘。
商品房建設的大潮，直接讓物業管理作為一個新興行業深入到城市中的千家萬戶，人們渴望擁有一個安寧、衛生、舒適、溫馨的生活環境。但顯然剛走上市場經濟不久的中國社會并沒有適應新環境下的生存法則。業主希望享受分房時代的免費管家式服務，而新型物業則屬于無利不起早的盈利公司。認識和理念的不同直接導致雙方矛盾的升級，由此，業主和物業之間的糾紛呈愈演愈烈之勢。
但出現這種狀況，絕對是各方都不愿意看到的的結果。人們有理由追問，為何會出現如此激烈的物業糾紛?到底誰是產生這一糾紛的罪魁禍首?引發這一糾紛的深層次根源又在哪里?對此，筆者以為以下幾點值得探討。
政府行政監管缺位
物業糾紛的愈演愈烈，政府的行政監管缺位要承擔很大責任。當前，雖商品房開發從1998年開始已近12年，但對于一些政府部門來說，轉變服務職能的意識仍相對滯后，計劃經濟時代的工作思維依然較強。事不關己高高掛起，對于物業糾紛，往往缺乏主動服務的意識，等矛盾積累到不可調和后采取處理就會變得非常被動。另一方面，各政府部門的職能劃分不清，有利益的事情，大家一哄而上。而復雜難纏的物業糾紛，各部門卻又三緘其口，互相推諉。很多情況下，像遇到大量水、電、氣的意外泄露，涉及到小區公共部位設施等的中、大修，動輒需要上千、上萬元的維修費用，都需要政府出面引導，協調開發商及相關企業。同時還需制定相關政策法規，當遇到類似問題時，有案可查，有法可依。因此，政府的行政監管協調職能，在減少物業糾紛方面的作用十分重要。
法律建設嚴重滯后
物業管理領域的相關法律法規遠遠不夠健全，很多界定仍然比較含糊,甚至在業主、物業和開發商出現爭執時，往往會發生無法可依的狀況。比如,現實當中,很多物業公司代替職能部門行使了很多社會職能，“做多了,又沒有費用來源,也是造成糾紛的原因。所以，應該對物業管理行業的責權利應有一個清晰的界定，讓居民知道那些事該找物業部門，那些事是物業部門能力所不能及的。
開發商未承擔責任
在買房時開發商承諾了很多服務，但樓盤一清，開發商基本就甩手不管。但是業內人士介紹，近年來的物業遭投訴的案例，絕大多數都是開發商遺留下來的問題，如房屋質量、房產證、小區規劃等，而物業公司直接面對業主，是第一線的投訴對象，往往成為開發商的“替罪羊”。據媒體報道，今年以來，烏魯木齊市西北路164號小區多名業主多次找到百萬莊物業公司，要求動用已經連續交了12年的“公共面積維修費”，維修小區里已損壞設施，但卻屢遭拒絕。 業主認為，物業費也一直在交，物業部門就必須負責。而物業部門也大倒苦水，這個院子接的時候就沒有維修基金。交了12年那他們交到開發商那兒了，我們不知道。連物業費都收不上，更別說維修金了。據有關調研數據顯示，由于開發建設單位遺留問題導致的物業糾紛占到總數的60%，而產生矛盾的糾結大部分是開發商充分掌握了前期物業管理的話語權，有權決定前期物管企業，這種開發商與物管的“父子”關系，使樓盤項目許多隱性的問題得以遺留下來。最后業主與物業之間矛盾沖突不斷，開發商卻成了甩手掌柜。
物業服務不夠專業
當前國內的物業公司由于起步較晚，加上屬于微利行業，生存艱難，所以發展一直較慢，服務專業化程度十分欠缺。很多物業公司為業主提供服務時甚至不能擺正“管家”的位置，往往以“管理者”的面孔出現，致使業主對物業服務收費缺乏知情權，侵犯了業主的知情權和監督權。部分物業公司僅僅提供保安、保潔、綠化等一些基本服務，其他一些個性化服務項目基本沒有開展，服務面狹窄。有些物業服務公司員工素質不高，服務不規范。在房屋保修期結束前，部分物業公司對房屋質量不巡查，造成保修期內的房屋質量問題由業主自己花錢解決。大部分小區物業服務公司缺乏與業主之間的溝通，購房時的物業服務項目與入住后的不相符，出入太大等一系列問題的出現，造成了業主抵觸物業服務公司的管理。
業主維權行為不當
當前屢屢發生的物業糾紛，也與部分業主的維權方式不當，過激也很大關系，往往在小區里一遇到不順意的事情，就動輒已不交物業費來抗議，殊不知，如此行為，不僅不能夠圓滿解決問題，而會適得其反，給自己和其他業主造成更大的麻煩。當前，有很多情況就是，因為電費，水費的一點雞毛蒜皮的小事，引發業主抗交物業費，而物業收不到物業費，肯定會影響服務質量，隨后更多業務不滿意物業服務拒交管理費，物業無利可圖變甩手而去，留下一片垃圾滿天飛的爛攤子，最終利益受損的還是業主。業內人士表示，業主與物業在認識上存在錯位造成了雙方的矛盾，物業的治安工作只是起預防作用，只要物業工作到位，損失應該由業主自己承擔;若物業管理公司失職，物業就該承擔責任。 日前，山東省人大常委會就《山東省物業管理條例(草案)》召開立法聽證會，《草案》規定，物業履約，業主不得拒交費。
物業之痛，明天在哪里?
當前，解決物業糾紛不單單要靠業主和物業管理公司兩方面解決，開發商、政府以及媒體都應相互協調配合，共同解決問題。
對于業主來說，應增強相互間的凝聚力及群體歸屬感，推選出真正具有公信力的業主委員會，代表業主行使權利，處理問題。另外，要堅決避免一些個人極端的抵制行為。對于物業來說，要切實提高服務質量，強化自身的專業化水平，積極做好協調與牽頭的作用，將小區內的人文氣息調動起來，提供人性化服務，讓業主體察到被關懷，并對物業產生信任，從而建立物業與業主關系的良性循環。對開發商來說，要不斷提高施工建設質量，將未來發生的潛在隱患扼殺在搖籃中。另一方面，也要積極配合政府做好小區的相關配套建設，嚴格履行國家規定的各項責任和義務。不推諉，不扯皮，真正扎根于房地產行業，做百年老店。對政府來說，要通過行政手段和法規建設進一步規范、整合物業管理市場，優勝劣汰，讓真正好的企業留下來，而差的必須掃地出門。另外通過協會，加強物業企業的行業自律，在物業與業主之間建立良好的通話渠道。最重要的是移交水、電、熱、氣、通信、有線電視等收費項目，為物業企業“減負”。
生活在一個和諧的社區環境中是每一個人的愿望。但一個和諧的小區需要開發商、物業、業主和政府等多方互動來實現。解決物業之痛，要走的路還很長。 |
