近幾年，隨著房地產持續升溫，物業糾紛成了曝光率直線攀升的名詞并愈演愈烈。由于涉及面廣，業主維權成本和難度較大，不穩定因素多，部分小區的業主與開發商、物業公司之間的關系高度緊張、形同水火，糾紛對抗形式也由拒交物業管理費、拉條幅、貼標語、群體性上訪發展到堵路、暴力沖突事件不斷發生，成為影響社會穩定的隱患和城市發展突出的矛盾。
看似小事的物業糾紛，正越來越成為和諧社區治理樂章中的不和諧音符，亟待引起重視加以破解，讓百姓安居的小區不再“硝煙彌漫”。
物業糾紛數量大、群體性強成維穩新患
隨著我國住房市場化改革發展，特別是近幾年新房成交數量急劇增加，此起彼伏的業主維權事件一次次將人們的目光聚焦到高發的物業糾紛身上。
2008年11月3日，已入住約6000戶的天津“陽光100國際新城”數百業主，因認為開發商和物業公司侵權，將天津市區通往外環線的重要主干道紅旗南路延長線用私家車和人墻封堵約4個小時，造成該條道路交通癱瘓，現場拉起的一條橫幅上面寫著：“懇請政府為民做主，確保我們人身安全和生活環境。”據當時現場的居民介紹，因業主認為開發商和物業公司侵權，這個小區已多次發生群體性事件，也曾發生過多起維權過程中保安或不明身份人員毆打業主的事件。記者僅最近一年就已多次碰到因物業糾紛引發的業主群訪集訪、封堵城市主干道、暴力沖突等突發事件，這一現象在全國各地也普遍存在。
天津師范大學法學院教授賈邦俊說，開發商和物業公司處于強勢地位，弱勢的業主不具有對等談判的能力，不僅購房和物業服務合同中夾雜著開發商和物業公司為擴張自身利益設立的“霸王條款”，而且一旦合同正式簽訂后違反約定的現象也成了家常便飯，勢必造成矛盾糾紛。
據天津一些基層法院統計，近幾年法院受理物業糾紛案件不僅總量持續大幅增長，而且占民商事案件的比例也大幅提高，大部分是由業主認為自身權益被侵害而引發不滿造成的。造成群體性物業糾紛原因多種多樣，如開發商簽訂前期物業服務合同后未依法經業主確認，物業企業在綠化、清潔衛生、安全保障、共用部位和共用設施設備維護等方面未盡到職責，擅自改變物業用房、共用部位用途，物業收費不透明等。由于新建小區前期物業往往由開發商指定或與開發商存在隸屬關系，圍繞公攤面積不清、房屋質量不合格、配套設施不完善、綠化不到位等設施權屬爭議、開發商不兌現承諾問題導致的物業糾紛也比比皆是。
表象下隱藏深層次的共性問題
中國青年報社會調查中心對2797人進行的一項調查發現，79.6%的人說“小區物業收支情況從未公示”，67.1%的人首選“政府主管部門職能缺失”，65.4%的人認為“相關法律
法規不健全”，61.3%的人認為物業糾紛產生的重要原因是“物業公司由開發商指定”，53.7%的人認為“業主維權成本過高”，35.1%的人表示小區“沒有成立業委會”。
這項調查結果一定程度上反映出，大部分物業糾紛表面上看起來是開發商或物業公司侵犯業主集體利益造成的，具體原因也呈多種多樣，但實際上，不同小區糾紛背后有著普遍性的深層次原因。
“現有很多住宅小區發生的物業糾紛，相當數量源于開發建設遺留問題。”一位不愿意透露姓名的物業公司負責人表示，一些開發商片面追求投資效益，壓縮配套設施項目造成配套設施不全等，都在把物業公司推向業主的對立面。天津市高級法院副院長劉建國說，開發商根據《物業管理條例》規定可以“包辦婚姻”，有權單方面指定物業公司、確定收費標準，前期物業服務合同也由開發商與物業公司擬定，業主根本沒有討價還價的可能。而且，相當一部分物業企業與開發商有著“血緣”關系，“建管”不分現象較為普遍。
記者在采訪中多次聽到不同小區居民反映，業主委員會成立難、業主維權難問題普遍存在。由于雙方信息資源不對稱、取證能力嚴重失衡，當業主集體利益受到侵害時，單靠業主個人能力和精力去維權十分困難，而被業主寄予希望的業主自治組織不僅成立難，而且缺乏明確的訴訟主體資格，導致業主維權難上加難。
天津市和平區法院民二庭庭長邱益笙表示，行政管理部門監管、指導不到位，未能及時有效地以行政手段保護業主團體自治的合法權益，現行法律條款規定不明確，可操作性不強是重要原因。
和平區法院副院長楊建援、南開大學法學院教授何紅鋒等認為，一方面，由于現行法律沒有明確規定首次業主大會的召集人、業主資格如何確認和不召開業主大會選任業主委員會的法律后果及承擔責任主體，有關業主大會選舉的規則和程序也相當籠統、模糊，操作性不強，業主委員會成立存在困難，部分已成立的也不健全，客觀上使業主對物業公司的約束和監督權利失控，無法有效溝通。
另一方面，相關法律對業主委員會是否具有起訴和應訴資格缺乏明確規定和操作細則，業主委員會出面起訴維權往往被法院以不具備訴訟主體資格而駁回，導致業主及自治組織對開發商和物業公司違約侵權制止不力。
多管齊下破解棘手難題，建設和諧社區
物業糾紛矛盾錯綜復雜，具有發生頻率高、涉及面廣、群體性強的特征，極易造成局部區域不安定，而預防和化解這一矛盾需要系統的、多方位的努力。
圍繞這個問題，民革天津市委員會進行了大量調研。調研結果顯示，一方面，物業管理中存在的問題往往涉及環衛、城管、公安等多個職能部門，應建立由主管部門、街道辦事處、居委會、派出所、業主委員會、物業企業等參加的聯席會議制度，以及多層次、多部門組成的社區物業管理糾紛調解機制和機構；另一方面，由于業主多采取拒繳物業費形式對抗物業糾紛，多數物業管理糾紛案件中被告方多為多個業主，如果一味機械判決，對眾多敗訴業主一同實施強制執行，容易造成業主同物業公司的對立加劇，嚴重影響社區和諧穩定，因此法院也應依法加大糾紛調解力度。
何紅鋒認為，政府有關部門應構建多檔次的服務和收費標準體系，嚴格物業企業市場準入和資質管理，指導業主委員會與物業管理企業簽訂嚴密、完備的物業服務合同，并加大對開發商和物業公司行為的監管力度，加強對開發商承諾不兌現、房屋質量不達標、規劃改變等問題的源頭監管，避免物業管理公司后期與業主的矛盾。
目前反對業主委員會具有訴訟主體地位的理由主要在于其沒有獨立享有所有權的財產或經費，不具備完全責任能力。這種認識顯然將業主委員會與其代表的利益最終歸屬主體——業主割裂開來。南開大學法學院教授陳耀東認為，目前，賦予業主更為便捷的法律救濟方式十分必要，應盡早明確業主大會和業主委員會的訴訟主體資格，這對于業主維護自身合法權益至關重要，但在訴訟活動中應進行必要的合法性審查，以防止發生少數人操控業主委員會，濫用訴權使業主共同利益受損的情形。
劉建國建議，有關部門應加強對前期物業服務招標投標程序的規范和監管。在條件成熟情況下可規定實行開發商回避制度，限制關聯企業參加該開發商的前期物業委托招標活動，以盡可能杜絕開發商與物業服務企業的利益聯系，增強物業服務管理企業自身的激勵機制。(記者 劉元旭) |
