政策向來(lái)是中國(guó)樓市的決定性力量，在當(dāng)前房?jī)r(jià)創(chuàng)出新高、二手房交易量大增、即將進(jìn)入年尾的關(guān)口，國(guó)家宏觀調(diào)控政策的走向再度成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。記者為此采訪(fǎng)了專(zhuān)家、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士，他們普遍認(rèn)為，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵時(shí)期，政策不會(huì)出現(xiàn)大的波動(dòng)，但可能會(huì)作一些溫和調(diào)整，部分購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策可能取消。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)超越整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，出現(xiàn)顯著回暖，固定資產(chǎn)投資也開(kāi)始增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)明年不會(huì)繼續(xù)延續(xù)刺激消費(fèi)的政策，轉(zhuǎn)而防止房地產(chǎn)再次出現(xiàn)投機(jī)炒房等過(guò)度投資的行為。
“在2009年短暫執(zhí)行的二手房稅費(fèi)減免政策有可能不再執(zhí)行，從而加大投資性購(gòu)房成本，抑制投機(jī)行為。針對(duì)企業(yè)層面的調(diào)控手段可能更趨多樣化，比如通過(guò)加息、發(fā)行央票等方式適度縮緊流動(dòng)性，開(kāi)展更加嚴(yán)厲的打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)、囤地的違規(guī)行為、加大保障性住房供應(yīng)等。這有利于實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)、調(diào)節(jié)需求、平抑房?jī)r(jià)的目的，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康地發(fā)展。”高姍補(bǔ)充說(shuō)。
北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)部總監(jiān)張大偉也持同樣的觀點(diǎn)，但他的理由是，盡管房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，在購(gòu)置土地以及后期建設(shè)中可拉動(dòng)多個(gè)行業(yè)，但值得注意的是，當(dāng)房屋成交量集中在二手房時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用其實(shí)并不明顯。因此，政府可能會(huì)借助這次政策調(diào)整，減小二手房的優(yōu)惠政策幅度，轉(zhuǎn)而偏向促進(jìn)新房的成交，從而更大幅度地拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，鞏固經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)。
“從全國(guó)層面分析，二套房貸政策放松和營(yíng)業(yè)稅減免，可能在今年年底終止。”上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō)，一方面經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還需房地產(chǎn)業(yè)出力，不能輕易打壓住宅需求；另一方面，高房?jī)r(jià)成為決策者必須考慮的因素。
近期，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議今年以來(lái)首次提出“管理好通脹預(yù)期”。要想防止通脹，必須同時(shí)抑制資產(chǎn)價(jià)格上漲，尤其是在今年“保八”無(wú)憂(yōu)的情況下，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的力度將明顯大于去年。
楊紅旭說(shuō)，去年國(guó)家只對(duì)二套房貸松綁和營(yíng)業(yè)稅減免政策設(shè)定期限，既有督促購(gòu)房者積極入市之意，又有防止投資投機(jī)風(fēng)潮卷土重來(lái)之心，因?yàn)檫@兩項(xiàng)政策最容易讓投資投機(jī)者“搭順車(chē)”。因此他預(yù)測(cè)，這兩項(xiàng)政策可能會(huì)按期終止，或者調(diào)整后延續(xù)，比如非普通住宅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠所限時(shí)間由2年還原為5年。至于其它鼓勵(lì)首次置業(yè)需求、合理自住需求的政策，如契稅、印花稅、土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠，將會(huì)總體維持不變，購(gòu)房者不用過(guò)于緊張。
對(duì)于年底的樓市，深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是必然的，但今年年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)開(kāi)始。他解釋說(shuō)，第一，開(kāi)發(fā)商資金充裕。2009年上半年房地產(chǎn)旺銷(xiāo)的局面作為基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商資金充裕，不會(huì)采取價(jià)格調(diào)整的策略。第二，開(kāi)發(fā)商調(diào)價(jià)需要時(shí)間。作為房?jī)r(jià)的制定者，開(kāi)發(fā)商即使發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)發(fā)生明顯變化也不會(huì)立即調(diào)整價(jià)格，從以往情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持房?jī)r(jià)的能力一般在半年以上。第三，開(kāi)發(fā)商對(duì)政策有慣性依賴(lài)。只有等到宏觀經(jīng)濟(jì)基本面走向穩(wěn)定，政府才會(huì)著力解決房地產(chǎn)問(wèn)題。
“我認(rèn)為樓市的變化要看國(guó)家政策的走向和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的走勢(shì)，目前尚不能判斷下一步的樓市政策走勢(shì)情況。當(dāng)前樓市整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，雖然部分城市出現(xiàn)了成交量環(huán)比萎縮下跌的情況，但同比依然增長(zhǎng)明顯。在樓市表現(xiàn)平穩(wěn)時(shí)，估計(jì)政策不會(huì)出現(xiàn)較大幅度的調(diào)整。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō) |
