千億級保險資金大舉涌入房地產市場只差最后一道圍墻的大門打開——保監會制定的《保險資金投資不動產試點管理辦法》未來的出臺將最終允許險資進入不動產領域。業內人士表示，各大保險巨頭早已覬覦樓市，已經積極儲備項目整裝待發，而保險資金投向樓市有望改變行業投資格局。
千億級險資或改樓市投資格局
新修訂的《保險法》已于10月初正式實施，其中明確保險資金“可投資不動產”。不過保險資金想要真正進入這一新領域，還要等《保險資金投資不動產試點管理辦法》出臺。目前在這一管理辦法的修訂草案中，投資不動產的比例仍是空白。
據接近保監會人士透露，具體比例要待最后公布時才能明確，由于保險機構對不動產投資領域還比較陌生，投資經驗、投資團隊尚匱乏，因此監管層并不會制定太高的投資比例。目前，參與征求意見的業內人士多認為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產3.34萬億元計算，保險公司可進入不動產投資領域的保險資金可能在1700億元左右。
中金公司最新的預測報告也認同了這一比例。報告分析，從國際經驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看，預計保險資金的不動產投資比例合理上限應該在10%到15%之間，但初始上限可能為5%。中金公司預計，保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元，且主要集中投資于商業樓宇。
不過基于對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷，分析人士認為，保險資金在初入樓市時，不可能很快就達到投資不動產比例上限，而將會循序漸進。
另據了解，在最新版的征求意見稿中規定，保險機構單一不動產項目投資的比例為該公司凈資產的50%。但是，單一不動產項目投資占可投資不動產額度的比例和不動產投資計劃發行規模，目前仍未有定論，還在討論之中。
事實上，保險資金涉足不動產已有先例，不過之前多是利用自有資金購置自用辦公樓，通過集團旗下信托、資產管理公司，或者是與其他公司合辦專業公司進入不動產領域。
中國人壽、中國平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過這方面經驗，僅金融街上就有中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外，民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購買過寫字樓。
“初步統計,截止到今年年初,險資已經布局不動產行業有200億元。”保險公司投資部門人士介紹。
本次放開不動產投資后，在投資的資金來源上，征求意見稿明確規定，可用自有資金和責任準備金投資不動產，以萬能保險產品和投資連接保險產品的責任準備金投資不動產的，只限于購買公開發行的不動產金融產品。
仲量聯行北京研究部主管覃曉梅介紹，在許多國家和地區，保險公司都是當地房地產市場的主要投資者。例如三星人壽即是韓國主要的房地產投資者，而國泰人壽和富邦人壽則主導著臺灣的投資市場。“考慮到中國各家保險公司的集合資產規模，新的保險投資政策具有大大改變中國房地產市場投資格局的潛在可能。”
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