經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠日前在鳳凰衛(wèi)視《財(cái)經(jīng)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)》欄目中表示，通過房地產(chǎn)的價(jià)值跟GDP的比例、房租回報(bào)率、房地產(chǎn)生產(chǎn)量、房?jī)r(jià)收入比四項(xiàng)指標(biāo)比較，中國(guó)樓市已現(xiàn)泡沫。南京有關(guān)專家認(rèn)為，無(wú)論從哪個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量，國(guó)內(nèi)樓市確實(shí)已存在泡沫，但最具代表性的指標(biāo)當(dāng)數(shù)房?jī)r(jià)收入比。
房?jī)r(jià)收入比最高20倍
謝國(guó)忠說(shuō)，現(xiàn)在中國(guó)很多城市，房子的平均價(jià)格都是個(gè)人收入的20倍左右，這是不可持續(xù)的，再怎么看中國(guó)的房地產(chǎn)，可能都是一個(gè)泡沫。
南工大房地產(chǎn)管理系副主任、天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)吳翔華介紹，房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算公式為：(套均面積×均價(jià))÷（家庭年收入)=房?jī)r(jià)收入比。按照國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，房?jī)r(jià)收入比在4—6倍之間比較合理，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭4—6年的可支配收入可買一套房。但目前，大城市的房?jī)r(jià)收入比都在10倍以上。
出租15年很難收回成本
吳翔華介紹，衡量房租回報(bào)率的標(biāo)準(zhǔn)通常是用總房款÷年租金，如果15年內(nèi)能收回總房款，說(shuō)明這個(gè)房產(chǎn)是值得投資的。但現(xiàn)在，房?jī)r(jià)太高，房租回報(bào)率卻很低，很多人買房子投資，靠的都是升值預(yù)期，以便再倒賣賺個(gè)差價(jià)，而非房租回報(bào)。
南京我愛我家市場(chǎng)部經(jīng)理舒莉莉介紹，現(xiàn)在租房市場(chǎng)確實(shí)不太好。她舉例說(shuō)，老城一套60多萬(wàn)元的房子，月租金一般在1500元左右。照此計(jì)算，收回成本也得近30年。但她認(rèn)為，用房租回報(bào)率來(lái)衡量國(guó)內(nèi)樓市是否有泡沫不合適，主要原因在于國(guó)外持有房產(chǎn)成本較高，如需繳納物業(yè)稅等，所以要更多地考慮租金收益。而國(guó)內(nèi)持有房產(chǎn)的成本幾乎為零，租金多一點(diǎn)少一點(diǎn)不是很重要，房產(chǎn)升值的部分就夠業(yè)主賺的了。
房地產(chǎn)投資遠(yuǎn)超GDP10%
謝國(guó)忠認(rèn)為，從目前中國(guó)房地產(chǎn)生產(chǎn)量來(lái)看，房地產(chǎn)投資占GDP的10%以上。這個(gè)在世界上來(lái)說(shuō)，在城市化高速增長(zhǎng)的情況下也是很高的，而這正是衡量中國(guó)樓市已現(xiàn)泡沫的另一重要指標(biāo)。
吳翔華表示，拉動(dòng)GDP主要靠居民消費(fèi)、生產(chǎn)投資和出口。現(xiàn)在出口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，居民消費(fèi)能力有限，如果房地產(chǎn)投資在GDP中所占比例過高，出現(xiàn)泡沫在所難免。 |
