全國(guó)政協(xié)委員、建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專家委員會(huì)委員郭松海日前呼吁，鑒于實(shí)施物業(yè)稅的復(fù)雜難度，應(yīng)該開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅來(lái)遏制住房市場(chǎng)住房高空置率與居民住房難這對(duì)矛盾（據(jù)3月4日《上海證券報(bào)》）。
在遏制空置率方面，不動(dòng)產(chǎn)閑置稅確實(shí)具有與開征物業(yè)稅相近的效果。但為了這樣一個(gè)目的專門開征一個(gè)稅種則不甚妥當(dāng)。其一，有違稅制中性原則；開征一個(gè)稅種對(duì)某種合法行為進(jìn)行懲罰、遏制，這實(shí)際上嚴(yán)重違背了稅制中性、公平的基本屬性。其二，浪費(fèi)了立法資源，一個(gè)稅種從計(jì)劃設(shè)置、立法機(jī)構(gòu)審議到最終出臺(tái)，需要投入大量的立法資源。顯然，一旦物業(yè)稅出臺(tái)，不動(dòng)產(chǎn)閑置稅自然也就沒(méi)有存在的意義，否則就意味著將存在重復(fù)計(jì)征稅的問(wèn)題。因此，另起爐灶開征新的不動(dòng)產(chǎn)閑置稅本身就是對(duì)稅種立法資源的一種浪費(fèi)。其三，有違稅種的穩(wěn)定性原則；不論是對(duì)國(guó)家、企業(yè)抑或其他納稅主體來(lái)講，稅種的穩(wěn)定性至關(guān)重要，稅種不穩(wěn)定不僅不利于微觀企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，也影響國(guó)家的收入穩(wěn)定。
用開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅來(lái)遏制由于開發(fā)商捂盤惜售和待價(jià)而沽所帶來(lái)的住房高空置率問(wèn)題，實(shí)際上也缺乏可操作性。一方面，如何鑒定住房空置問(wèn)題很難有效把控。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的商品房空置面積主要是指開發(fā)商惜售且未在各地房管局等單位登記轉(zhuǎn)讓的新房，即一手房。如果住房閑置的法律鑒定是以國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)為準(zhǔn)，則很可能會(huì)出現(xiàn)大量虛假出售和按揭以規(guī)避；若把商品房空置范圍擴(kuò)展到一手房、個(gè)人持有的閑置存量房以及單位長(zhǎng)期閑置的寫字樓、賓館、商鋪及爛尾樓等，那么面積可能更大，有數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)，廣義的空置率在2億平方米以上；但如何鑒定這些已經(jīng)在各地房管局登記轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的空置房并不容易，最大的問(wèn)題是各行政、執(zhí)法系統(tǒng)信息不能完全互通。
另一方面，如何確定不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的稅率問(wèn)題。是累進(jìn)稅率還是單一稅率，邊際稅率是多少才能起到緩解開發(fā)商和投機(jī)者捂盤惜售、待價(jià)而沽等行為？顯然，這些問(wèn)題的復(fù)雜程度并不亞于物業(yè)稅。
筆者認(rèn)為，與其另起爐灶開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，還不如加快物業(yè)稅在全國(guó)范圍內(nèi)落實(shí)。
自《物權(quán)法》正式施行以來(lái)，空轉(zhuǎn)至今的物業(yè)稅千呼萬(wàn)喚未出來(lái)。物業(yè)稅難產(chǎn)的原因在于它主要是對(duì)當(dāng)前與房地產(chǎn)相關(guān)的如房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)的整合，且物業(yè)稅是以每年的分散征收替代當(dāng)前的一次性征收。因此，對(duì)地方政府來(lái)講，物業(yè)稅的開征將影響當(dāng)期收入。而對(duì)業(yè)已購(gòu)買住房的居民來(lái)講，物業(yè)稅實(shí)際上重復(fù)計(jì)征了部分稅款。
筆者建議，當(dāng)前可以先實(shí)施剔除土地出讓金的物業(yè)稅，并對(duì)新老商品房購(gòu)買者采用不同的物業(yè)稅稅率以避免重復(fù)計(jì)征。這樣比開征具有部分替代效應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)閑置稅更為有利。同時(shí)，物業(yè)稅的開征避免了地方政府寅吃卯年的問(wèn)題，有利于地方財(cái)政收入的穩(wěn)定性。
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