北京中原投資顧問部預(yù)測(cè)認(rèn)為，2009年北京住宅市場(chǎng)的變化，仍將取決于供、需兩方面的變動(dòng)。
●供應(yīng)量繼續(xù)縮水
并伴隨供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整
在增加投資的大背景下，2009年北京住宅總供應(yīng)量將維持上升的趨勢(shì)，但總供應(yīng)量中保障房的增加速度將有較大提升，商品住宅供應(yīng)量有可能進(jìn)一步縮水。
商品住宅的供應(yīng)量將進(jìn)一步縮水
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的轉(zhuǎn)冷，預(yù)期部分資金壓力較小的發(fā)展商將延緩?fù)剖鬯俣取Ｍ瑫r(shí)，2009年下半年將是部分2007年“高價(jià)地”所形成項(xiàng)目的上市期。目前“高價(jià)地”形成項(xiàng)目的成本已接近甚至超過周邊市場(chǎng)售價(jià)，在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的前提下，這部分項(xiàng)目有可能采取延遲上市的策略，進(jìn)一步縮小供應(yīng)量。
各類保障房的比例將繼續(xù)增加
根據(jù)土地供應(yīng)計(jì)劃判斷，2009年普通住宅、限價(jià)房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等各類保障性住房將進(jìn)一步增加。政府的住房建設(shè)規(guī)劃精神也證明了這一點(diǎn)，北京2009年建設(shè)規(guī)劃中表明，2009年政策性住房占住宅的比重將達(dá)到43%。2009年，商品房及保障房的分級(jí)將進(jìn)一步明晰，保證更多中低收入家庭的需求。
●需求量將較2008年基礎(chǔ)
保持平穩(wěn)
影響購房心理的主要因素由政策帶來的調(diào)整變化為整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境造成的對(duì)未來的不確定，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境明顯好轉(zhuǎn)前，購房者消費(fèi)將更為謹(jǐn)慎，投資需求比例下降。但若宏觀經(jīng)濟(jì)有望在2009年末發(fā)出明顯轉(zhuǎn)暖的信號(hào)，需求量有望在四季度隨預(yù)期的好轉(zhuǎn)而有所提升。
剛性需求筑底，形成2009年需求基本量
北京市龐大的人口基數(shù)和較高的收入水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大的基礎(chǔ)購買力。2008年下半年部分降價(jià)項(xiàng)目的良好成交可以證明，相當(dāng)大量的自住型購房者購買行為較理性，當(dāng)價(jià)格下降至承受范圍內(nèi)，購買意愿較強(qiáng)。這部分需求將形成2009年需求的基礎(chǔ)。
信心將逐漸恢復(fù)，但難以回復(fù)至2007年水平
隨著政府一系列保障經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的出臺(tái)，前期對(duì)房?jī)r(jià)下跌的過度預(yù)期將有所緩解，隨著單價(jià)的逐步下調(diào)，部分自住型需求及長(zhǎng)期投資需求將開始釋放。但是，在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)轉(zhuǎn)冷的大環(huán)境下，改善型購房者對(duì)購房必然采取謹(jǐn)慎態(tài)度，外來投資者的數(shù)量也將大幅減少，加之保障房對(duì)低端商品房需求的分流，預(yù)期成交量恢復(fù)至2007年的水平將需要較長(zhǎng)的過程。
●價(jià)格下降的趨勢(shì)將持續(xù)
從價(jià)格走勢(shì)看，由于保障房的推出，郊區(qū)中低端商品房的壓力將進(jìn)一步增大，同時(shí)，在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的背景下，依賴外來購房者的豪宅銷售也將有較大沖擊。隨著資金鏈的緊繃，將可能有更多開發(fā)商選擇降價(jià)促銷的方式。
但是，由2007年公開市場(chǎng)取得的土地形成的項(xiàng)目將陸續(xù)推出市場(chǎng)，并將逐漸在市場(chǎng)中占據(jù)更大份額。這部分土地受較高土地成本限制，降價(jià)空間有限。市場(chǎng)對(duì)這部分樓盤的價(jià)格預(yù)期也在一定程度上形成了整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格底線。預(yù)期2009年市場(chǎng)價(jià)格將持續(xù)下降的趨勢(shì)，降價(jià)空間在10%-15%左右。
|
